Айдын Рахимбаев — Рынок недвижимости заметно ожил



• Суббота 10 апреля 2010

На вторичном рынке жилья большое количество лжепредложений, многие объекты на низкой стадии готовности и перспектив их реабилитации с каждым днем все меньше. Об этом ходе интервью Profinance. kz рассказал глава холдинга BI Group, председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. По данным риелторов с начала 2010 года рынок недвижимости заметно ожил, тому подтверждение увеличение покупательской активности, в особенности, в отношении элитного жилья. В то же время, по мнению некоторых профучастников рынка, это искусственно вызванный ажиотаж.

Ваше мнение по этому поводу?

Начало 2010 года действительно ознаменовалось увеличением сделок и цены по всем сегментам рынка.

Об этом говорят наши данные и цифры индикаторов, экспертов и изданий.

Причем рост очевиден как в Астане, так и в Алматы. Это не ажиотаж.

Мы этого ждали и прогнозировали с середины 2009 года. Рост покупательской активности – это результат антикризисных интервенций, проводимых государством.

Спрос никуда не пропадал, он замер на какое-то время, а сейчас снова просыпается. Как правило, на рынке бывают всплески, сезонный спрос, но первый квартал никогда не был ажиотажным периодом, он всегда характеризовался меньшей деловой активностью.

И рост сделок в этот период, показатель оживления, которому можно доверять. По словам председателя правления Фонда недвижимости "Самрук-Казына" Г. Амрина, до конца 2010 года планируется вывести на рынок арендного жилья 1,1 тыс. квартир, что поможет предотвратить резкие колебания цен на жилье.

На Ваш взгляд, приведет ли выброс арендного жилья на рынок к дальнейшему снижению цен? Я не согласен с мнением Госмана Амрина. Во-первых, Самрук-Казына поглотил почти половину выпущенных квартир для решения проблем с жильем в собственных дочерних компаниях.

За 5 месяцев текущего года на рынке появилось лишь два дома или 250 квартир.

Тогда как, за три недели в Фонд Недвижимости поступило 1130 заявок на участие, а значит 250 квартир просто разлетелись. Поэтому, если из 1100 квартир половина уйдет на нужды Фонда, остальные 550 квартир большой роли не сыграют.

Во-вторых, по правилам претенденты не могут иметь другого жилья, не имеют права перепродавать и пересдавать эти квартиры. Это также защищает рынок от воздействия данных квартир.

В-третьих, надо учитывать, что ФН вложил в арендную плату свою прибыль: на бизнес класс 20%, на эконом-класс 10-15%. Платежи в любом случае будут включать эти ставки, а это не менее 10% годовых.

При такой стоимости, на снижение цен эти квартиры повлиять не смогут. Ну и, в-четвертых, надо понимать, что сегодня уже почти середина года, а на рынок выброшено было только 250 квартир.

То, что до конца года будут завершены все 1100 квартир – большой вопрос.

В начале этого года Вы давали прогнозы относительно дефицита жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках: в 2011 году будет дефицит жилья и соответственно цена на него увеличится. Как изменилась ситуация сегодня?

Ситуация не изменилась. Такая картина проявляется как на алматинском, так и на астанинском рынках недвижимости.

Качественного жилья, которое бы учитывало все предпочтения потребителей, мало. Мы ожидали, что на первичном рынке Астаны останется около 3,5 тыс. квартир.

Примерно к такому показателю мы и движемся. Сегодня на вторичном рынке большое количество лжепредложений, многие объекты стоят на низкой стадии готовности и перспектив их реабилитации с каждым днем все меньше.

Вторичный рынок Астаны всегда был очень маленький, это 800-1500 квартир. Учитывая, что миграционные процессы идут несмотря на кризис, жилья действительно не будет хватать.

Аналогичная ситуация в Алматы – качественного жилья также не хватает. На Ваш взгляд, как обстоит ситуация в Казахстане с альтернативным жильем, в частности ИЖС? Необходимость развития альтернативного жилья, такого как ИЖС очевидна.

Но пока оно реально не развивается. Причины: отсутствие законодательной базы и четкого плана развития, минимум инвесторов, недостаточно земельных участков, обеспеченных инженерными коммуникациями и нехватка мощностей электро – и теплоснабжения, не говоря уже об отсутствии каких-либо государственных стимулирующих программ, включая ипотеку.

В Алматы сложности с инженерными сетями усугубляются дороговизной земельных участков.

А цена этих двух составляющих в южной столице может достигать 40-70% от себестоимости ИЖС. В областных центрах тоже нет четкой политики, где и как должно развиваться ИЖС. Несколько лет назад малоэтажное жилье строили в рамках госпрограммы, но сейчас и это прекратилось. Считаю, необходимо разработать четкую программу развития ИЖС, концептуально прописать требования для комплексной застройки с учетом сроков, инвестиций, районов застройки и инженерных коммуникаций.

Может ли индустриальное домостроение или производство готовых домов, стать альтернативой нынешнему жилищному строительству? Мы считаем, что это достаточно прогрессивная технология.

Но она будет иметь своего покупателя и большой конкуренции традиционной застройке не составит.

Причина проста: наибольшим спросом жилье пользуется в Астане, Алматы и на Западе Казахстана. Но в этих городах серьезные требования к архитектурному облику, а индустриальные дома не готовы пока составить конкуренцию архитектурным проектам, возводимым в центральной части этих городов.

С помощью индустриального домостроения можно развивать ИЖС и недорогое государственное жилье.

Как Вы считаете, может ли индустриальное домостроение спровоцировать рост ИЖС? Конечно, может, именно за счет своих основных преимуществ – быстроты возведения, низкой стоимости и качества.

Готовы ли сами строительные компании перейти на такой вид производства?

Какие при этом могут возникнуть сложности, и какая помощь потребуется?

И необходима ли помощь государства? Строительные компании сегодня не готовы самостоятельно организовать такое производство, так как оно требует капиталовложений, исчисляемых десятками сотнями миллионов долларов.

Домостроительные комбинаты могут быть рентабельными, если объем производства составит более 100 тыс. кв. м. жилья в год, тогда как крупнейший застройщик Казахстана в докризисный период строил 200 тыс. кв. м. в год. При этом важную роль здесь играет сезонность: изготавливать конструктивы домов эффективнее зимой, когда цены на стройматериалы низкие.

Но надо помнить, что стоимость каркаса – всего 30% от стоимости здания, для того чтобы увидеть реальную выгоду его цена должна снизиться на 50% и более процентов. А добиться такой эффективности могут частные компании с гибкой системой управления.

Главной поддержкой государства станет стимулирование строительства в целом. К примеру, сегодня нет ни одной целевой госпрограммы по субсидированию и поддержке ИЖС, практически не работает ипотечное кредитование.

Да, сегодня усиленно ведется работа по стимулированию и запуску индустриального производства, в том числе строительных материалов.

Но я считаю, что более продуктивно и результативно было бы стимулировать спрос. Он поможет избежать перекосов в виде неэффективности, или перепроизводства, или других проблем.

Застимулированный потребитель сможет дать оценку производству через голосование рублем.

Рыночная экономика – это экономика стимулов.

По каким критериям "готовые дома" могут конкурировать с теми, что строятся прямо на участке? Короткие сроки возведения, качество.

Экономия средств на проектировании, работа по типовым проектам, прошедшим лабораторные испытания. Можно ли рассматривать индустриальное домостроение, как способ решения социальных проблем – привлечение сокращенных строителей на подобные производства?

Вряд ли. Индустриальное домостроение – это интенсификация и автоматизация производства, она требует большей квалификации и меньшего числа людей.

Однако это стимулирует развитие кадров, строители приобретают более высокую квалификацию. В интервью нашему изданию представитель компании МАГ Актай Майлыбаев отметил, что должен быть изменен государственный подход к механизму жилищного строительства в Казахстане.

Например, возложить ответственность за контроль над использованием средств дольщиков на банки. При этом лицензии на привлечение вкладов дольщиков должны выдаваться банкам только при наличии специалистов, которые могут и способны контролировать процесс строительства – целевого использования средств дольщиков.

На Ваш взгляд, насколько эта схема применима для Казахстана? Все это прописано в законе о долевом строительстве.

Схема застройщик – банк – клиент, это на сегодняшний день единственная легитимная схема строительства. Согласен, необходимо привлекать только те компании, которые могут контролировать процесс, но банки и без того уже работают только с надежными партнерами, потому что строительство – процесс долгий и трудоемкий.

А при низком качестве объекта страдает вся цепочка.

Продвигает ли Ваша ассоциация какие-нибудь предложения в правительстве для улучшения ситуации на строительном, долевом рынке? Да, это одна из целей работы Ассоциации Застройщиков Казахстана со дня образования в мае 2004 года.

"Закон о долевом строительстве" и почти все программы по поддержке строительной отрасли учитывали наши предложения.

Ведь члены АЗК – это те компании, которые достигли определенного признания и планируют оставаться на рынке долгое время.

А разрабатывать антикризисные программы и законы без учета экспертного мнения реальных застройщиков невозможно.

См. также: