«Финанс.» Свой дом дороже двух квартир



• Понедельник 31 августа 2009

Весь прошлый год популярные у горожан фантазии о собственном доме подогревались участниками рынка загородной недвижимости. Они предлагали участки без подряда, в том числе и в организованных коттеджных поселках. К такому предложению было неоднозначное отношение не только у покупателей, но и у профессионалов.

"Участки без подряда ничем не изменили загородный рынок, разве что испортили его репутацию, – сетует директор по маркетингу "Родекс групп" Армен Маркосян. – Многие люди "обожглись" на таких участках и начали ругать загородный рынок в целом.

Этот рынок – комплексное освоение земель, поселки единой концепции, проекты с коммерческой социальной инфраструктурой и коммуникациями, а участки без подряда – это "Шанхай".

Зачастую непонятно даже назначение земель". Тем не менее, в период кризиса половина всех сделок на загородном рынке в Подмосковье проходила именно по участкам без подряда, притом что до кризиса подобные предложения были единичными.

Эти сделки позволили выжить многим "девелоперам-загородникам". По стандартной схеме они приобретали земли за свой счет, но прокладку коммуникаций и строительство даже первой очереди коттеджей вели уже на заемные средства.

Соответственно, с началом кризиса и замораживанием продаж единственным ликвидным активом стали их собственные земли.

На радость покупателей участки без подряда остаются приоритетным форматом до сих пор. Руководитель отделения загородной недвижимости "Варшавское" компании "Инком-недвижимость" Наталья Белова уточняет: "В начале февраля 2010 года к активной продаже предлагалось 348 поселков: 49% объектов в предложении это коттеджи, 36% – участки, 14% – таунхаусы и лишь 2% – малоэтажные жилые комплексы.

Основной реальный спрос распределяется между участками без подряда и коттеджными поселками эконом-класса высокой степени готовности – 48 на 50%. Покупатели участков без подряда в декабре 2009-го – феврале 2010-го интересовались преимущественно западным и северным направлениями Подмосковья – в совокупности 64%. По удаленности – 61% в пределах Московского малого кольца. 75% спроса пришлось на эконом-класс". Большинство покупателей участков без подряда рассматривают этот продукт явно не как вложение средств, поскольку назвать его выгодным сложно. Управляющий партнер компании "Миэль – загородная недвижимость" Владимир Яхонтов считает, что даже вклады в банках выгоднее, чем покупка загородной недвижимости в инвестиционных целях. Получается, берут для себя – для будущего строительства собственных домов. И если это зона ближнего Подмосковья (до 30 км), то для альтернативного городскому проживания, а в среднем (до 60 км) и дальнем поясах Московской области – для дачного строительства. Что касается стоимости земли, то аналитики компании Blackwood приводят следующие данные на начало 2010 года: в пределах 15 км от МКАД сотка в среднем стоит $12600, на удаленности от 15 до 50 км цена варьируется в диапазоне от $6000 до $9500, свыше 50 км средняя отметка – не более $1750. То есть стоимость участка в 6–8 соток в ближайшем Подмосковье может быть сопоставима с ценой однокомнатной квартиры здесь же в области. Кризис умерил аппетиты покупателей как относительно размеров участков, так и площадей домов. Владимир Яхонтов отмечает, что еще год назад покупатели почти не рассматривали наделы площадью 6–8 соток, предпочитая 10–15. Девелоперы и риэлторы, в свою очередь полагали, что небольшой формат и вовсе уйдет с рынка, как немассовый и непопулярный продукт. Теперь он стал самым продаваемым товаром. То же самое произошло и с размерами домов. До кризиса жилье площадью до 150 кв. метров почти не предлагалось. А отношение к таунхаусам вообще было скептическим – маленькая площадь, небольшой участок. Теперь это один из наиболее востребованных продуктов. Дела земельные. Сейчас большинство выставляемых на продажу участков без подряда имеют статус земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным дачным строительством, треть предложения – земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если участок приобретается в процессе перевода из одной категории в другую, покупатель должен понимать, что процедура занимает от полугода до года, и все это время строить что-либо или подводить коммуникации рискованно.

Разница в цене на участки до и после перевода в статус ИСЖ может составлять около 25%. Но, например, руководитель рабочей группы по земельным отношениям Российского союза строителей Алексей Алмазов не рекомендует здесь экономить: "Не стоит зариться на земли, которые не значатся ни в категории ИЖС, ни в разряде "земля сельскохозяйственного назначения".

Не стоит верить девелоперам и продавцам, которые предлагают заключить так называемый предварительный договор, и к моменту оформления прав на землю перевести ее в нужную для проживания категорию". Предложение земель пашен, промышленного назначения, лесного или водного фондов лучше вообще не рассматривать – в лучшем случае их перевод растянется на год да и то, если у девелопера есть сильный административный ресурс.

Но и после этого освоение такого участка будет рискованным. Алексей Алмазов добавляет: "Сейчас меняется законодательство, и многие девелоперы, которые пользовались его несовершенством, будут испытывать трудности с реализацией участков, особенно это касается земель сельхозназначения".

На рынке много случаев незаконной подмены категории земли.

Мы строили, строили… До кризиса застройщики на загородном рынке закладывали рентабельность 30–40%, сейчас они согласны работать за 10–15%. Но даже при таких условиях находится достаточно граждан, желающих строиться самостоятельно, полагая, что девелопер дополнительно "наварит" на строительных материалах и коммуникациях. Покупатель участка без подряда, как правило, растягивает себе удовольствие на один год и более, даже если имеет уже полностью оформленный участок.

Сначала ему необходимо разобраться с коммуникациями. В лучшем случае участок без подряда приобретается в частично заселенном коттеджном поселке, а электричество, вода, канализация и газ проходят по границе участка – подобное предложение изначально стоит значительно дороже.

Если покупателю самому придется подключаться, то расценки будут сильно зависеть от местных монополистов.

Армен Маркосян оценивает подвод коммуникаций следующим образом: подключение к газу – 400–800 тыс. руб­лей, электричество – 200–500 тыс. рублей, канализация и вобоснабжение – 100–300 тыс. рублей.

Кроме того, покупатель может попасть во "временную яму", дожидаясь, когда соседние участки будут раскуплены и на них появятся заинтересованные в коллективном подключении собственники.

В противном случае коммуникации будут даже не золотыми, а платиновыми.

Преимущество опять на стороне организованных и построенных поселков, где подключение происходит "оптом" и обойдется дешевле.

Алексей Алмазов полагает, что и строительно-монтажные работы при комплексной застройке будут дешевле и составят только 10–15% цены объекта против 50% в случае частного строительства. По технологиям строительства наибольшей популярностью в эконом-классе сейчас пользуется деревянное домостроение – клееный брус, оцилиндрованное бревно и так называемые "массивные деревянные стены" (Massiv-Holz-Mauer).

Возводятся такие дома максимум за 2–3 месяца при низкой стоимости квадратного метра общей площади – 15–20 тыс. рублей в "стандартной комплектации". Есть индивидуальные, есть серийные проекты.

Каменные дома в силу отечественного менталитета пользуются большей популярностью. Но это относится в первую очередь к традиционным технологиям – кирпичное, блочное и монолитное домостроение.

Ряд современных технологий, например, "несъемная опалубка" воспринимается пока в штыки – мол, не хочется жить в "домике из пенопласта".

Несмотря на то, что эти технологии пришли с Запада и нашими застройщиками выкупается полностью все производство, многое зависит от качества монтажа самого объекта, которое пока у многих, увы, страдает.

"Коробки" таких домов могут обходиться частному заказчику в 10–20 тыс. рублей за квадратный метр. Наиболее дорогая технология – это традиционный кирпич, он же считается и самым долговечным.

Кирпичный дом может простоять до 150 лет, но и строить его будут год-полтора, если только на участке не будет работать большая бригада китайских каменщиков.

В качестве более дешевой альтернативы кирпичу многие используют пенобетонные блоки, которые позволяют сэкономить на строительстве "коробки" в 1,5–2 раза.

Таким образом, строительство деревянного дома площадью 100–300 кв. метров может обойтись в несколько миллионов рублей, а аналогичного кирпичного или бетонного (блочного) в 3–5 млн минимум. Получаем к стоимости участка еще одну простенькую одно-, а то и двухкомнатную квартиру уже в Москве.

Кроме того, собственную стройку придется контролировать самому, освоить строительные технологии – стать прорабом и сметчиком в одном лице, иначе обманут. Если не хватает денег на покупку участка или строительство, то сегодня лучше прибегнуть к потребительскому кредиту.

Воспользоваться ипотекой под залог земли так же сложно, как взять кредит под новостройку.

Наталья Белова свидетельствует: кредитование земельных участков не было поставлено на поток даже до кризиса. Сейчас ипотечные программы есть только у Сбербанка и только с проверенными девелоперами.

Застройщики же, в свою очередь, вынуждены прибегать к программам рассрочек.

Директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов надеется на запуск новой программы Транскредитбанка для граждан, желающих приобрести земельные участки в Подмосковье.

Программа будет финансироваться за счет средств ЗПИФа "Земельная ипотека", а инвесторами фонда выступят НПФ.

См. также:

Категория: Дачи  | Метки: ,