На Рублевке появятся элитные доходные дома



• Пятница 25 февраля 2011
На правах рекламы: Здесь можно продать квартиру в Москве.

На рынке недвижимости прошла презентация нового проекта— системы московских доходных домов «Рублево-Мякинино», рассчитанных на сегмент бизнес-класса и выше. Минимальная стоимость аренды апартаментов составляет 30–90 тыс. рублей в месяц. Несмотря на то, что этот формат недавно «благословил» мэр Москвы Сергей Собянин, эксперты рынка считают, что его внедрение по-прежнему упирается в проблему окупаемости данного формата недвижимости.

Комплекс доходных домов «Рублево-Мякинино» расположен на территории 2,7 га, недалеко от Звенигородского, Рублевского и Волоколамского шоссе и ст. м. «Мякинино», общая площадь объектов, которые здесь будут построены, составляет 40 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1000 человек. Объем инвестиций в проект составит 2,0 млрд.руб. Источниками финансирования являются собственные средства инвестиционной группы компаний «ASG». Срок окупаемости проекта составит 6–7 лет.

Как уточняют девелоперы, данный комплекс доходных домов клубного типа с апартаментами различного класса, ориентированный на долгосрочное проживание приезжих специалистов со средне-высоким и высоким уровнем доходов. В конце 2010 года были завершены работы по возведению первой очереди проекта— клубного поселка из финских коттеджей (введен в эксплуатацию). Вторую очередь проекта, состоящую доходных домов «бизнес-класса» по индивидуальным проектам, планируется завершить в 4 квартале 2011 г. Апартаменты премиум-класса составят 20% от общего числа квартир, апартаменты бизнес-класса— 50%, и 30% квартир в объекте будут представлены стандартными апартаментами. Дополнительно имеется 50 компакт-студий для размещения обслуживающего персонала.

Детали проекта После реализации проекта «Система московских доходных домов „Рублево-Мякинино» будет насчитывать свыше 400 апартаментов, в том числе: • 65%— студии и односпальные апартаменты; • 30%— двуспальные апартаменты; • 5%— трех— пятиспальные апартаменты. По классу все апартаменты делятся на три класса: • 30%— стандартные; • 50%— бизнес-класс; • 20%— премиум-класс. Арендные ставки, в зависимости от метража и класса апартаментов будут варьироваться в следующих пределах: • студии и односпальные апартаменты— от 30 до 90 тыс. руб. в месяц; • двуспальные апартаменты— от 60 до 190 тыс. руб. в месяц; • трех— пяти-спальные апартаменты— от 130 до 230 тыс.руб. в месяц; • коттеджи— от 210 до 230 тыс.руб. в месяц.

ногу со временем

Как считает генеральный директор управляющей компании «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин, реализация проекта создания доходных домов сегодня приобретает особую актуальность в связи с планами создания в Москве Международного финансового центра, поскольку это неизбежно приведет к значительному притоку трудовых ресурсов. Сразу же, по его словам, становится актуальным вопрос долгосрочного размещения квалифицированных специалистов в комфортных условиях.

«Наиболее востребованным сегментом, на наш взгляд, являются доходные дома бизнес-класса, позволяющие арендовать апартаменты специалистам среднего звена с различным уровнем доходов и разным составом семьи, составляющим основную часть целевой аудитории доходных домов. Кроме того, строительство доходных домов, по словам мэра столицы Сергея Собянина, является одним из самых перспективных направлений развития стройкомплекса Москвы. По планам Министерства регионального развития России, около 20% жилья, вводимого в строй после 2020 года придется доходные дома»,— рассказывает Роберт Хайруллин.

Он уточняет, что комплекс доходных домов на Рублевке входит в состав активов ЗПИФов под управлением УК «АС Менеджмент». «Использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет увеличить уровень доходности проектов в сфере доходного жилья до показателя в 7–10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров- и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов. Мы уверены, что механизм рентных паевых фондов позволит возродить в России институт доходных домов для частных инвесторов»,— утверждает Роберт Хайруллин.

Так буду выглядеть доходные дома в комплексе «Рублево-Мякинино&quot Источник http://www.asg-invest.ru/

Как комментирует аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов, по российскому законодательству ЗПИФы освобождены от уплаты налога на прибыль, таким образом, они могут направлять доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости в полном объеме на финансирование новых проектов. Это создает преимущества ЗПИФов перед другими формами привлечения инвестиций в недвижимость. «Кроме этого, такой проект позволяет генерировать оптимизированный, за счет налогового режима, и стабильный денежный поток, что значительно снижает риски для инвесторов. Таким образом, доходность 7–10%— это вполне реальный показатель, при том, что сами проекты весьма привлекательны для инвесторов»,— полагает аналитик.

роблемы формата

Как заявлял Сергей Собянин в интервью радиостанции «Эхо Москвы», в связи с «заоблачными» ценами на квартиры в Москве мэрия будет реализовывать программу строительства доходных арендных домов. По его мнению, это может снизить стоимость аренды жилья в Москве. По каким ставкам будет сдаваться жилье в доходных домах, мэр не уточнил . Программа строительства доходных домов до 2015 года в Москве была разработана еще несколько лет назад. Предполагалось, что дома будут строится за счет бюджета города для сдачи в аренду гражданам, которые не имеют средств для приобретения квартиры, а также иностранным специалистам. Планировалось, что плата за жилье в таких домах не будет превышать расходов города на эксплуатацию здания. Однако, в конце 2009 года стало известно, что реализация программы приостановлена из финансового кризиса.

По мнению генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, несмотря на успешность отдельных проектов, формат доходных домов в России так пока и не получил широкого распространения. «Причина тому— большой разрыв в доходности двух типов инвестиций: строительство квартир для аренды и для продажи. Даже, несмотря на то, что цены на недвижимость после кризиса сбавили темпы роста, девелоперам по-прежнему намного выгоднее быстро реализовать квартиры в построенном доме, чем в течение нескольких десятилетий ждать пока проект окупится. Частным лицам и компаниям строить и эксплуатировать доходный дом в Москве и ее окрестностях не выгодно из-за отсутствия площадок для строительства в Центре и больших предварительных расходов на согласование. Это „медленные» деньги, куда проще построить и продать обычный дом, нежели доходный»,— объясняет Георгий Дзагуров.

Апартаменты бизнес-класса характеризуются хорошими видами из окон, наличием дополнительной бытовой техник Источник http://www.asg-invest.ru/

Кроме того, владелец доходного дома помимо НДС должен еще выплачивать государству налог на прибыль. Физические же лица предпочитают сдавать свои квартиры в аренду, порой не выплачивая вообще никаких налогов. В результате доходный дом не выдерживает конкуренции с частными арендодателями. Еще одна проблема— это управление объектом, которое сравнимо с гостиничным бизнесом.

«Как мне кажется, аренда квартир на рынке вообще на сегодняшний день крайне невыгодна. Она приносит всего от 8% до 12% годовых. Хотя, в процессе строительства апартаментов и можно сэкономить за счет снижения социальной нагрузки и затрат на разрешительную документацию. На мой взгляд, продажа объектов является более перспективной, чем аренда апартаментов»,— считает управляющий партнер компании «Миэль— Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его мнению, использование схемы ЗПИФов при реализации данного проекта имеет смысл для привлечения дополнительных участников: «Схема с арендными платежами при низкой ставке кредитования может быть привлекательной, так как этот арендных доход может быть, в основном, быть направлен на капитализацию проекта»,— объясняет Яхонтов.

Доходные дома Москвы Еще в 2002 году правительство Москвы приняло постановление о проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в столице доходного дома. Им стал дом в в Николоворобинском переулке, который был запущен в 2004 году. По сути, это единственный пример действующего доходного дома в столице. Все остальные попытки строительства подобных проектов в итоге заканчивались продажей квартир, изначально предназначенных для сдачи в аренду. Так случилось, к примеру, и с проектом МИАН ЖК «Коперник». Попытка создания доходных домов коснулась и эконом-сегмента. Еще в 2006 году Юрий Лужков планировал создать для очередников сеть дешевых доходных домов, где они могли бы жить в ожидании получения собственных квартир. В конце 2007 года такой дом собирались организовать на улице Мусы Джалиля. Однако проект так и не был реализован. Кризис 2008 года вмешался в планы правительства, и программа строительства доходных домов была заморожена. И если до 2010 года ожидалось, что для очередников будет построено порядка 23 домов, то уже сейчас понятно, что этим планам не суждено сбыться. В итоге можно говорить лишь об одном полноценном доходном доме: по адресу Б. Николоворобинский пер., д.10, который принадлежит Правительству Москвы. Аналоги доходных домов— комплексы «Донской Посад» и «Парк Плейс Москоу» под управлением компании Hines, апартаменты в ЖК «Краун Плаза» (бывшая Международная), апартаменты, принадлежащие Хайяту в «Башне Федерации», ЖК «Пять Прудов», принадлежащий УПДК.

оходные дома «на природе»

По словам директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, на рынке загородной недвижимости существует не так уж много поселков, в которых коттеджи предлагаются в аренду от застройщика. Среди самых известных— «Росинка», «Покровские холмы», пользующиеся высокой популярностью у иностранцев, часть домов в «Променаде», «Княжьем озере», «Отраде». Практически у всех арендных поселков 100% заполняемость. Основной спрос на такие поселки формируется за счет иностранных граждан, работающих в Москве, семей с детьми. Большое значение для таких поселков имеет развитость инфраструктуры, наличие зон отдыха, детских и спортивных, школ, а также фактор однородности социальной сферы. Чаще всего, подобные проекты расположены на западных и северных направлениях Подмосковья, то есть, на самых популярных.

К минусам таких объектов, по мнению Цветкова, можно отнести относительно небольшую жилплощадь, ограниченное количество предложений и, что самое главное, завышенные арендные ставки. Как правило, они составляют от $5 тыс. до $30 тыс. ежемесячно, что на 20–30% выше по сравнению со вторичным рынком аренды. Самый популярный заявленный бюджет составляет $10 тыс. За такую сумму можно арендовать меблированный коттедж в высококачественном охраняемом загородном поселке с развитой инфраструктурой в 30 км от МКАД по востребованному направлению, общей площадью 300–400 кв. м. В то же время, как считает Владимира Яхонтова, в данном проекте стоимость аренды коттеджей является завышенной. «Сегодня средние арендные ставки на коттеджи в зоне МКАД составляют около 100–150 тыс. рублей, в зависимости от дома и участка»,— говорит экспет.

«Для девелопера намного проще построить и продать дом, а не сдавать его в аренду длительное время. Возможно, этим можно обосновать такое небольшое количество поселков на рынке. Сдача в аренду предполагает длинные деньги, и такая схема не всегда подходит застройщику. С другой стороны реализация подобных проектов говорит о нем как о фундаментальном и благонадежном застройщике»,— полагает Дмитрий Цветков.

ерспективы формата

По мнению Георгия Дзагурова, в перспективе идея строительства доходных домов может получить свое развитие. «Однако произойдет это не в ближайшее время. Текущая ситуация на рынке недвижимости не способствует окупаемости таких проектов. Причина понятна: большие первоначальные затраты, отсутствие подходящих площадок под строительство, трудности с освоением земли и созданием инфраструктуры. Инвестор, решившийся на реализацию, при существующих рыночных условиях получит не более 7% годовых. А проект можно считать более-менее удачным, когда доход составляет хотя бы 15–20%. Такие проекты станут рентабельными, когда площадь арендного жилья по приемлемым ставкам покроет существующий спрос. А сами ставки должны быть ниже рыночных. Для этого необходимо существенно снизить стоимость строительства и услуг ЖКХ. А на это, увы, рассчитывать пока не приходится»,— считает собеседник GZT .RU.

Как говорит Дзагуров, не исключено, что строительство доходных домов будет успешным в регионах. Там менее громоздкий бюрократический аппарат, а свободных площадей гораздо больше. «Так что при грамотном подходе, скрупулезном просчете всех возможных рисков, подобные проекты могут стать вполне успешными. Для этого нужно тщательно проработать концепцию и решить ряд вопросов. Например, нарезка домов на квартиры: каких должно быть больше— маленьких студий или семейных трешек? Главное, чтобы в процессе проектирования и реализации не было скоропалительных решений, а к работе были привлечены профессионалы арендного бизнеса»,— резюмирует эксперт.