Нюансы и рекомендации



• Суббота 29 августа 2009

" Готовые коттеджи: направления-лидеры; топ-30 поселков, цены от 3 млн. рублей за дом Журнал Metrinfo. ru продолжает тему покупки готового дома в коттеджном поселке. Сегодня мы посвятим статью конкретным объектам, которые представлены на рынке.

Посмотрим, какие направления лидируют у нас в этом вопросе, изучим, на каких расстояниях от Москвы находятся такие поселки, уясним, сколько стоят готовые дома.

Напомним, что в предыдущей статье на эту тему ("Готовые дома в поселках: заметный интерес потребителя; равнение на западные стандарты; цены, каких до кризиса не было") речь шла о тенденциях рынка – спросе, предложении и перспективах.

География коттеджных поселков с готовыми домами весьма широкая: это практически все основные направления Подмосковья. Армен Маркосян, директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group считает, что больше всего готовых проектов на Новорижском шоссе, а далее следуют Рублево-Успенское, Киевское, Минское и Можайское, Ленинградское и Пятницкое направления.

А Людмила Ежова, исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость", выделяет, в первую очередь Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Эксперты аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости IRN. RU" уточняют, что во 2 квартале 2010 на Новой Риге насчитывалось почти 18% от всех построенных подмосковных объектов, на Калужском шоссе – почти 14%, а на Рублево-Успенском и Дмитровском направлениях – по 13%. Как показало "Исследование коттеджных поселков Подмосковья в 2008-2010 годы", проведенное компанией, самые недорогие коттеджи во 2 квартале 2010 года предлагались в готовых загородных поселках Киевского и Пятницкого направлений – порядка 12,9 млн. руб. и 15,4 млн. руб., соответственно.

Понятно, что абсолютным лидером по уровню цен на дома в построенных объектах остается Рублевка, где средняя стоимость коттеджа весной текущего года составила 121,9 млн. руб. (таблицу, где представлены поселки эконом-класса см. в конце текста). "Наиболее дорогие домовладения представлены в элитных поселках Жуковка XXI, Барвиха XXI, Азарово, Архангельское-2, Park Vill Жуковка и пр. Чаще всего это коттеджи под чистовую отделку средней площадью 1 150 кв. м с участком около 50 соток и стоимостью в среднем 7,35 млн. долларов", — рассказывает Людмила Ежова ("Терра-Недвижимость").

Менее дорогие предложения — поселки Ноттинг Хилл, Рублевка LIGHT, Лион, где средняя площадь дома составляет 500 м кв., а площадь земельного участка — 15-20 соток.

Дома здесь стоят в среднем 2,2 млн. долл. США. Объекты данной ценовой категории предлагаются либо без отделки и со свободной планировкой либо с чистовой отделкой.

"А самые доступные по стоимости домовладения на Рублевке – поселки Верхнее Сареево и Европа, где средняя площадь дома под чистовую отделку 300 — 350 кв. м., площадь земельных участков — 10-12 соток, а средняя стоимость – 950 тыс. долл.

", — говорит эксперт. Проектов бизнес-класса довольно много на Киевском, Минском, Можайском и Пятницком шоссе.

"А бюджетные предложения лучше искать на Симферопольском, Калужском, Каширском, Ярославском и Дмитровском направлениях", — утверждает Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка "Окская слобода".

Объекты с типовыми домами без отделки можно найти на Щелковском, Ново-Рязанском и Егорьевском направлениях, — сообщает Наталья Манько, начальник отдела маркетинга и экономики "Велес Капитал Девелопмент".

Цены на проекты с готовыми домами эконом и бизнес-классов зависят от размера дома и участка, от инфраструктуры и благоустроенности поселка, но, в первую, очередь от направления и удаленности от МКАД. "Если, например, рассматривать дом эконом-класса площадью 150 кв. м. с участком 10 соток в 40 км от МКАД, то на Новорижском направлении он будет стоить около 9-9,5 млн. рублей, на Дмитровском — 8,2-8,3 млн. руб., на Симферопольском — 7 млн. руб., на Егорьевском и Горьковском — 5,5-6 млн. руб. Такой разброс цен определяется инфраструктурой, экологией и транспортной доступностью", — говорит Армен Маркосян (RODEX Group).

Относительно неоднократно упомянутого и популярного Симферопольского шоссе стоит привести замечание, сделанное аналитиками "Индикаторов Рынка Недвижимости".

На сегодня поселков с готовыми домами здесь представлено всего два. Почему так мало? По мнению экспертов — из-за того, что интерес к этому недорогому шоссе у застройщиков появился лишь в последние 1,5 года.

Кроме того, не будем забывать и о том, что Симферопольское шоссе сейчас активно развивается в сторону создания поселков с участками без подряда. "Новых проектов на Симферопольском шоссе на рынок почти не выходило, — поддерживает коллег Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании "АИН-девелопмент", — в привлекательных для покупателя поселках все распродается на стадии строительства.

Появляются только дешевые участки без подряда, с которых будет невозможно жить в течение ближайших пяти лет".

В каком сегменте рыться? Теперь рассмотрим проблему с иных позиций, а именно, зададимся вопросом — в каком сегменте больше всего готовых предложений.

По данным Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" самый большой объем готового коттеджного жилья (около 30%) на сегодня представлен в поселках эконом-класса, где средняя стоимость домов не превышает 15 млн. руб., а также в элитных объектах (в среднем, от 60 млн. руб. за коттедж) – 23%. Как показали исследования, проводимые компанией, за последние 1,5 года заметно возросла доля готовых поселков, где средняя стоимость домов не превышает 15 млн. руб.: с 17% в конце 2008 года до 30% в настоящее время. Однако доля готовых поселков с домами в бюджете 15-30 млн. руб. существенно снизилась за этот период: с 29% до 20%. Аналитики связывают это с тем, что за последние 1,5 года на рынок вышло много недорогих поселков плюс часть объектов перешла в более низкий ценовой сегмент из-за снижения стоимости жилья.

Кроме того, готовые поселки в бюджете 15-30 млн. руб. за дом пользуются устойчивым спросом. То есть "за последние 1,5 года активно развивается сегмент сравнительно недорогих коттеджных поселков: на рынок выходят новые объекты, интенсивно достраиваются и распродаются уже существующие поселки.

И на сегодня сегмент коттеджного жилья в бюджете до 30 млн. руб. за дом наиболее востребован", — заключают в компании.

Мы попросили наших комментаторов привести на их взгдяд, наиболее удачные примеры готовых домов в коттеджных поселках.

Среди высокобюджетных проектов был отмечен коттеджный поселок "Лион" (инвестор — Газпромбанк-Инвест), расположенный на Рублево-Успенском направлении в районе стародачного местечка Чигасово в 27 км от МКАД на границе с реликтовым лесом Звенигородского лесного хозяйства. На его территории в 12,26 га разместились 50 домов площадью от 450 до 585 кв. м с земельными участками от 13 до 30 соток.

В поселке предусмотрена гостевая парковка, аптека, магазин товаров повседневного спроса.

Безопасность жителей обеспечивает тройной контур охраны и контрольно-пропускной пункт на входе.

"Все дома полностью построены и сданы ГК в апреле 2010 года, земля оформлена в собственность.

А в настоящее время заканчиваются работы по озеленению общественных территорий, — сообщили аналитики компании "Газпромбанк-Инвест". – И сегодня стоимость домов варьирует в диапазоне от 1 до 2 млн. евро в зависимости от размера дома, участка и близости к лесному массиву".

Также среди поселков класса "люкс" выделяются поселок Гринфилд, расположенный на 23 км Новорижского шоссе и ныне практически полностью распроданный, и поселок Monteville (тоже расположен в 23 км. по Новой Риге).

"Здесь активно ведутся продажи, готовые дома площадью от 390 квадратных метров, расположенные на участках от 17 соток, предлагаются по специальной цене – 30 млн. руб., — рассказывает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate (корпорация "Инком") — а ближе к осени наша компания (девелопер упомянутых проектов), готовится вывести на рынок новый поселок с первыми тремя десятками готовых домов".

Весьма привлекательные поселки в сегменте de luxe Пестово и Павлово (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) — одно из самых дорогих предложений на сегодняшний день, где стоимость дома доходит до 77,5 млн. руб. "В поселке Пестово застройка велась таким образом, чтобы каждый дом окружал лес, а особой гордостью застройщика является "Южный квартал", который примыкает к берегу Пестовского водохранилища и по архитектурному стилю воссоздает атмосферу средиземноморских курортов. Отличительная же черта поселка Павлово, комфортного для круглогодичного проживания, — единый архитектурный стиль, в котором органично сочетаются элементы европейского дизайна и традиционные мотивы, характерные для российского загородного жилья", — рассказывает Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами "ОПИН".

А в сегменте бизнес-класса эксперт выделяет поселок Мартемьяново компании Viceroy (27 км. по Киевскому шоссе) "Лидером канадского каркасного домостроения разработаны 16 различных проектов домов площадью от 250 до 400 кв. м., которые расположены на участках размером от 20 до 50 соток.

Все проекты коттеджей отличаются оригинальностью дизайна, функциональностью и возможностью создания любого вида интерьеров", — говорит Надежда Креславская. Стоимость домов в среднем 255 тыс. долл.

Эксперты "Индикаторов Рынка Недвижимости IRN. RU" выделяют два типа поселков эконом-класса.

Во-первых, это те объекты, которые могут быть интересны покупателю, которому нужен дом для постоянного проживания.

Удачным вариантом может оказаться поселок "Акварели (Рыбаки)" на 21 км Дмитровского шоссе, где дома площадью около 300 кв. м. на 12 сот. земли предлагались по цене 13-16,5 млн. руб. Главные плюсы – сравнительно доступный уровень цен на готовые коттеджи, сравнительно близкое расположение поселка к Москве и городам-сателлитам с развитой инфраструктурой. Вторая категория, отмечают аналитики — поселки для временного или сезонного проживания.

Среди них можно выделить один из самых бюджетных вариантов на рынке — поселок "Торбеевка" (1 очередь строительства.) (Ярославское шоссе, 77 км). Здесь весной 2010 года стоимость готовых деревянных домов площадью 160-180 кв. м. на участке 15 соток составляла 3,3-5,2 млн. руб. Людмила Ежова ("Терра-недвижимость") называет коттеджный поселок Спокойное (105 км по Новорижскому шоссе).

Здесь предлагаются готовые коттеджи площадью 164,5-298 кв. м, и участки с подрядом. Средняя стоимость готовых домов — 5,5-7,5 млн. руб. "Поселок отличает высокое качество строительства и отделки и великолепное расположением в окружении двух водохранилищ – Рузского и Озернинского и в 300 м от реки Озерна", — уверяет эксперт.

Более дешевый, но качественный и удачно расположенный на берегу Оки – поселок Окская слобода (85 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Дома здесь выполнены по каркасной технологии, и предлагаются в двух вариантах: с чистовой отделкой и "под ключ".

"Готовый дом с отделкой площадью 100 кв. м. с участком 10 соток можно приобрести за 3,5 млн. руб., а такой же дом "под ключ" за 4 млн.", — сообщает Дмитрий Герасимов ("Окская Слобода").

Но как утверждает Василиса Баженова, руководитель проекта "Гагаринлэнд", самые дешевые, но при этом качественные дома "под ключ" сегодня продаются в поселке "Гагаринлэнд" — "Новые Дачи", расположенном в 145 км от Москвы и в 25 км от города Гагарин. Здесь дома площадью 68-200 кв. м стоят в среднем 2,85 млн. руб. Кризис увеличил интерес покупателей к готовому жилью.

Спрос на загородные поселки с готовыми домами тоже возрос. Сегодня он удовлетворяется: подобные проекты есть практически на всех направлениях от столицы и во всех сегментах рынка (хотя в большей мере в премиум и бизнес-классах), причем как с черновой, так и с чистовой отделкой, и даже "под ключ" (особенно в проектах бизнес-класса).

Однако в основном предлагаются дома в поселках, которые реализовывались и на стадии строительства, но не успели полностью распродаться.

Большинство экспертов предупреждает нас, что когда такие предложения закончатся, то практически закончатся и готовые загородные дома. Новых проектов, предполагающих продажи только после окончания строительства, сейчас единицы, и в ближайшие годы их число вряд ли увеличится, так как строительство требует серьезных средств, которых у большинства застройщиков и девелоперов нет, а кредиты нынче дороги.

Поэтому, с точки зрения наших комментаторов назревает дефицит готовых загородных домов, а возрастет предложение подобных объектов, когда станут доступнее кредиты для застройщиков.

Соглашаться ли с такой точкой зрения?

Ведь спрос нынче скромненький, доходы покупателей не позволяют тратить деньги налево-направо, цены провалились практически во всех сегментах. Покупатель десять раз подумает, прежде чем раскрыть кошелек.

Так что никакого "расхвата" на рынке не ожидается, и сроки экспозиции (а эксперты www. irn. ru напомним, назвали эту причину одной из основных причин увеличения на рынке готовых объектов) вряд ли в ближайшее время заметно сократятся. А значит, тезис о дефиците, по крайней мере, довольно спорен.

По материалам: Офисный центр, склад в аренду, аренда офиса, помещение в аренду, магазин готового бизнеса, готовый бизнес, рынок коммерческой недвижимости, аренда склада

См. также: