Прежняя рентабельность без повышения цен



• Пятница 19 ноября 2010

Падение цен на квартиры в Москве, которое принес кризис, оказалось наиболее неприятным, конечно же, для застройщиков. У многих из них сократилась рентабельность, возникли проблемы с финансированием и появились кассовые разрывы.

Последние полтора года от некоторых из них можно было услышать, что если цены на недвижимость в скором времени не вернутся на докризисный уровень, то строить они вообще перестанут, так как это стало невыгодным. Однако, пока особых предпосылок к серьезному росту стоимости квадратного метра не видно, специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" решили обратить внимание на другой путь, позволяющий заметно повысить рентабельность строительства.

До кризиса, в условиях постоянного роста цен на квартиры, да еще и одновременной доступности дешевых кредитов строить было довольно легко. Рост цен сам по себе окупал проценты по кредитам, поэтому торопиться осваивать площадки под строительство, как и продавать построенное жилье, особой нужды не было.

Тогда многие застройщики, напротив, придерживали готовые квартиры, так как цена на них росла быстрее, чем накручивались проценты по кредитам.

Соответственно, о скорости оборачиваемости денег можно было не задумываться. Теперь же ситуация изменилась.

Былой покупательский ажиотаж сошел на нет, а продажа квартир в новостройках заметно снизила темп.

Как отмечалось в статье "Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья", сейчас на рынке мало недорогих квартир, которые бы быстро распродавались.

А продажей двух-трех квартир в месяц в дорогом сегменте бизнес на плаву не удержать. Ставки по банковским кредитам по-прежнему высоки, а вот сроки реализации жилья, мало-мальски превышающего ценовой уровень в 120-130 тыс. руб. за кв. м стали существенно длиннее.

Поэтому долговые обязательства становятся непосильными для застройщиков и приводят к передаче банкам не только пакетов акций в залог, а и бизнеса целиком. Например, ВТБ получил осенью 2009 года 50% плюс одну акцию "Дон-строй инвеста" в процессе реструктуризации долга группы компаний (ГК) "Дон-строй" на сумму $500 млн. На "Дон-строй инвест" переведены все жилищные активы "Дон-строя".

Теперь завершается передача ВТБ оставшихся 50% минус одна акция этой компании, а также торгового центра "Щука". Общий долг ГК "Дон-строй" перед ВТБ оценивается в $2,7 млрд.

Подобные обстоятельства заставляют задуматься над тем, как наращивать рентабельность в условиях сократившегося платежеспособного спроса на жилье и нынешней стоимости квадратного метра. На рентабельность влияют два фактора.

Первый, понятно, – разница между себестоимостью и ценой продажи.

Но есть и второй: срок, который проходит от начала создания продукта до его продажи.

Примечательно, что все прежние годы в строительном и девелоперском бизнесе почти все игроки предпочитали именно повышать цены, а в лучше случае – экономить на затратах, но всегда попустительски относились к соблюдению сроков строительства и реализации проектов, не говоря уже об их сокращении. Но мировая практика говорит об обратном: во многих странах мира процесс строительства жилья занимает не 3-5-7 лет, как в России, а год-полтора-два, учитывая всю подготовительную работу.

А если срок реализации проекта сокращается, скажем, с 5 лет до 3х или 2х, то можно получить хорошую рентабельность даже при относительно невысоких ценах. Пусть, к примеру, конечная стоимость квартиры для потребителя вдвое превосходит ее себестоимость.

Уже сам факт подобной накрутки способен возмутить многих граждан.

Но если полный цикл строительства жилого комплекса от подготовительных работ до сдачи госкомиссии растягивается, скажем, на 5 лет, то двукратная разница себестоимости и цен продажи дает застройщику только 15% годовых (сложным процентом на 5 лет) – не столь уж заоблачная прибыль. Но если тот же проект реализовать за 3 года, то рентабельность составит почти 30%, а если за два – превысит 40% годовых (сложным процентом).

Пусть с приходом кризиса рыночные цены просели на треть, то есть разница между себестоимостью и ценами продажи составляет теперь не 100%, а 66%. При сокращении сроков реализации проекта с 5 лет до 3х рентабельность застройщика все равно превысит 15% годовых. А если срок сократится до 2х лет – то 30% годовых.

Получается, что даже при падении цен на рынке, можно обеспечить прежнюю докризисную доходность не путем попытки снова играть на повышение, а путем сокращения сроков реализации строительных проектов. Впрочем, говоря о сокращении сроков сразу возникает вопрос: а что мешает все делать быстрее?

Как уже не раз отмечалось на www. irn. ru и в профессиональном сообществе, сам процесс строительно-монтажных работ нередко занимает меньше времени, чем все оформительно-согласовательные процедуры, необходимые накануне.

И если технологически сильно ускорить сам процесс строительства проблематично, то сократить в разы затраты времени на все бюрократические проволочки, казалось бы, можно и нужно.

Поэтому сейчас необходимость сокращения сроков согласования строительных проектов во всех инстанциях и начинает выходить на первый план. Эта тема муссируется уже давно, и негодование делового сообщества, получившее весомую поддержку СМИ, заставило власти создавать "Службы одного окна", призванные кардинально улучшить ситуацию.

Идея в теории хороша, проста и убедительна.

Комплект документов, необходимых для получения исходно-разрешительной документации (ИРД) и других административных виз, подается в единую приемную службу "Одного окна". Далее он сам дрейфует по нужным кабинетам, чтобы выплыть в том же окне со всеми необходимыми подписями.

На этот процесс чиновникам отводится разумный максимальный срок: в идеале месяц.

Сам заявитель в нем как бы и не участвует. Именно "как бы".

Как показывает практика, "единое окно" все равно превращается во множество "форточек".

Процесс предварительных согласований до момента подачи полностью подготовленных документов (обычно это называется "консультации", за которыми к чиновникам приходится обращаться не раз и не два) в это окно все равно занимает не менее года.

А если попытаться сдать документы без них, то через месяц просто поступит отказ и требования доработать. Различные ведомства часто не могут согласовать свои позиции без участия застройщика – так отзываются о новой системе в большинстве девелоперских компаний.

Чиновникам нужен постоянный диалог с застройщиком, чтобы понять все детали проекта, говорят в одной из крупнейших строительных компаний Москвы. Как должна быть устроена система "одного окна": вы подали документы, а через месяц получили готовые разрешения.

Но этого не происходит: разные инстанции не могут обойтись без пояснений по всем деталям проекта, а для этого необходимо участие застройщика в процессе согласований.

"По времени, деньгам, трудозатратам все осталось практически по-прежнему", — сетует строитель.

Винить в этом персонально московские власти не стоит. В регионах дело обстоит точно таким же образом.

"В Москве мы только достраиваем начатый проект, поэтому слабо представляем себе, как работает сейчас "единое окно" в Москомархитектуре, — рассказали порталу www. irn. ru в компании "Квартал".

– Все наши новые проекты сейчас в разных регионах.

Там везде созданы службы "одного окна".

Но процесс предварительных согласований до подачи документов занимает тот же год". Несколько по-иному видят ситуацию в "Ведис Групп".

Это один из немногих застройщиков, который продолжает начинать новые проекты, в то время как большинство девелоперов размораживают и достраивают старые.

В составе этого холдинга есть специальная компания "Терра Аури", специализирующаяся именно на документообороте и уверенная, что в подготовленных ею документах не придраться ни к одной запятой.

"Процедура подачи документов в "Единое окно" всегда чревата для тех, кто не справился с корректным оформлением документов — их могут возвращать на доработку бесконечно. Изменения в основном ударили по тем, у кого в штате нет опытных дотошных делопроизводителей и кто привык сидеть в очередях за консультациями, для нас процедура радикально не осложнилась", — сказал порталу www. irn. ru заместитель генерального директора ЗАО "Терра Аури" Денис Гончарук.

Но и этого оказывается порой недостаточно. Когда исходно-разрешительную документацию заменили на Акт разрешенного использования (АРИ), то уже утвержденные комплекты ИРД продолжали действовать.

Теперь же, с отменой АРИ и заменой их на Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) нужно сначала заново утвердить ГПЗУ и только потом возобновлять работы.

Понятно, что проекты, которые многие застройщики уже готовы были разморозить, найдя необходимое финансирование, эта ситуация отбрасывает назад минимум на несколько месяцев. В результате готовые к началу работ участки вынуждены простаивать, потому что вся работа по подготовке уже утвержденных АРИ вылетела в трубу, и нужно разрабатывать ГПЗУ, которые по новой отправлять в то же окно.

Одно лечим – другое калечим. Так видятся попытки чиновников совершенствовать работу по ускорению процессов согласований.

Эта ситуация напоминает историю 1979 года, когда в преддверии Олимпиады-80 во многих учреждениях срочно вводились современные технологии.

В частности, в Верховном Совете СССР было принято решение перевести колоссальную картотеку наградного отдела (где содержались сведения обо всех награжденных орденами и медалями) в электронную базу данных. Западные компьютеры были куплены, и работа началась.

Потом выяснилось, что для обслуживания этой базы необходим штат из 90 программистов.

С картотекой справлялись три постоянных сотрудницы и две временных пенсионерки… Если бы система "одного окна" действительно заработала и позволила застройщикам существенно сократить сроки согласований, стало бы лучше всем, считают специалисты аналитического центра www. irn. ru. Застройщики получили бы реальную возможность вернуть прежнюю рентабельность при просевших ценах и разморозить многие "подвисшие" проекты, а чиновники – отрапортовать о большем количестве построенных квадратных метров.

Помятуя, что не так давно премьер-министр Владимир Путин ставил задачу ежегодного ввода в России 140 млн. кв. м. жилья, при заметном отставании от этой цифры могут иметь место и соответствующие оргвыводы. А уж как хорошо было бы всем, желающим купить новую квартиру – ждать новостройку не пять лет, а заселиться через год-два.

Категория: Предприятия  | Метки: