Сбербанк доверил свои деньги застройщикам и торговцам



• Среда 09 февраля 2011

В Сбербанке рассказали, какие девелоперы могут гарантированно получить кредит. Больше всего кредитных денег перепало застройщикам жилья эконом-класса и строителям торговых центров: эти сегменты оказались наиболее интересными для инвестиций после кризиса.

Как рассказал 9 февраля на пресс-конференции директор управления финансирования недвижимости и инфраструктуры Сбербанка Сергей Бессонов, объем кредитов, выданных на реализацию строительных проектов в 2010 году, увеличился на 11,5% и составил 196,6 млрд. рублей. В 2009 г. объем финансирования девелоперских проектов был, в свою очередь, ниже объемов 2008 года на 32% (283 млрд рублей). Общая площадь объектов, которые реализуются на выданные Сбербанком средства, составляет около 58 млн. кв. м.

По словам Бессонова, сейчас наиболее приоритетными направлениями для Сбербанка РФ становятся два наиболее устойчивых сегмента— это рынок жилья, объем кредитов по которому вырос на 34%, и торговая недвижимость, которая составляет сегодня большую часть портфеля кредитуемых объектов коммерческой недвижимости. «Эти сегменты рынка быстрее всего восстановились после кризиса и в целом демонстрируют неплохую доходность и окупаемость»,— заметил Сергей Бессонов.

Сбербанк РФ согласен помочь Сергею Полонскому достроить баню «Федерация», на что готов выделить $370 млн Источник Александр Басалаев

Кому дадут кредит

По информации Сергея Бессонова, в 2011 году Сбербанк РФ видит для себя приоритетными три направления в рамках финансирования стройки. Прежде всего, это финансирование жилых проектов недвижимости, кредитование коммерческой недвижимости и рефинансирование проектов коммерческой недвижимости, кредитование уставной деятельности под залог и денежные потоки объектов. «По сравнению с 2008 годом мы ужесточили ряд требований к девелоперу, обращающемуся за кредитом. Прежде всего, пересмотрен первый взнос застройщика как инициатора проекта: сейчас банк готов инвестировать в проект не более 70% от его общего бюджета»,— предупреждает Бессонов.

Также, по его словам, порочной признана докризисная практика, когда в качестве обеспечения по проекту девелопер представлял земельные участки— после кризиса многие из них обесценились и сегодня банк производит переоценку земли на момент рассмотрения кредита. «Это осознанный консерватизм, который поможет сохранить целостность кредитного портфеля»,— считает топ-менеджер.

Спасти Mirax Сбербанк принял решение о предоставлении кредита девелоперской компании Mirax Group Сергея Полонского на $370 млн. «Полную информацию о кредите мы сможем раскрыть примерно через месяц— это связано с тем, что Mirax должен выполнить дополнительные условия»,— заявил Бессонов. По его словам, средства, в том числе, пойдут на достройку заемщиком башни «Федерация» в комплексе «Москва-Сити». Речь идет о достройке башни и осуществлении внутренней отделки и прокладке коммуникаций.

Сбербанк финансирует жилые проекты до 5 лет— в настоящий момент жилье, особенно проекты жилья эконом-класса и объекты Минобороны, являются наиболее окупаемыми и гарантируют возврат инвестиций уже через год-полтора. Внутренний срок финансирования проектов коммерческой недвижимости— до 10 лет. Наиболее «проблемными» в плане сроков окупаемости, по словам Сергея Бессонова, сегодня является офисная недвижимость и гостиничный бизнес (окупаемость гостиничных проектов превышает 10 лет). Уровень кредитных ставок представитель Сбербанка не захотел озвучить, сообщив, что они могут быть как фиксированными, так и плавающими и для рефинансируемых объектов из размер может варьироваться от 10%. Стоимость проектного финансирования будет уже дороже.

Также Бессонов сообщил, что Сбербанк планирует в 2011 году увеличить портфель кредитов на финансирование строительных проектов на 13–14%. По его словам, динамика Сбербанка будет лучше рынка, рост которого в текущем году предполагается в пределах 10%. Однако, данных по росту портфеля кредитования строительных проектов за 2010 год пока еще нет.

Комментируя сотрудничество с компаниями «Дон-Строй» и «ДС-Девелопмент», Сергей Бессонов заявил, что Сбербанк не собирается отбирать у заемщиков активы, которые приносят прибыль — это относится и к торговому центру «Щука», построенному «ДС-Девелопмент» Источник Максим Коняев

илье или торговые центры?

Как сообщил Сергей Бессонов GZT .RU , согласно их внутреннему анализу, наиболее интересен для финансирования сегодня рынок эконом-класса, причем не только в Москве: этот сегмент обеспечивает наиболее массовый спрос. В то же время элитное жилье и жилье бизнес-класса в Сбербанке считают менее инвестиционно привлекательным, из-за более длительных сроков окупаемости проектов: эти сегменты пока только выходят из стагнации.

Торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости также пока опережает сегменты офисной, гостиничной и складской недвижимости. «Торговые центры— это драйвер роста № 1, а вот офисный рынок будет восстанавливаться медленнее всего— здесь еще существует переизбыток спроса, и предложение офисных помещений должно быть адекватно этому спросу»,— считает Бессонов. Эксперт уточнил, что желание мэра Москвы Сергея Собянина ограничить в Москве строительство торговых центров практически никак не отразится на реализации совместных проектов Сбербанка и ритейлеров— часть из них уже осуществляется в Москве, часть ТЦ будет построена за пределами Москвы. В целом, по словам Бессонова, в 2011 году темпы кредитования проектов жилой недвижимости вырастут на 11,6%, а коммерческой— на 11,2%.

В то же время Сергей Бессонов уточнил, что специально приобретать недвижимые активы Сбербанк не собирается, так как не хочет быть девелопером. Прозвучавшую сегодня информацию о том, что компания Сбербанк поможет выкупленной ими компании «Центрстрой», также владеющей 100% «Мосметростроя», построить метро в Израиле , представители Сбербанка не подтвердили.

«Сбербанк можно по праву назвать одним из крупнейших банков, финансирующих объекты недвижимости. Анализ потребительского рынка Москвы — в разрезе уровня доходов населения и покупательской активности— наглядно демонстрирует высокую востребованность торгово-развлекательных центров, поэтому компания-инвестор гарантировано сможет вернуть свои вложения в столичные ТЦ. Крупные инвесторы, такие как Сбербанк, как правило диверсифицируют свой инвестиционный портфель: часть проектов они рассматривают в наименее рискованных регионах, таких как Москва, а часть— в регионах»,— комментирует политику банка управляющий NAI Becar Дмитрий Сороколетов.

По его словам, на протяжении всего 2010 г. столичный рынок торговой недвижимости демонстрировал положительную динамику: вслед за ослаблением кризисных тенденций потребления вырос спрос на торговые помещения и со стороны арендаторов, а это в свою очередь повлекло увеличение арендных ставок на 7–10% в зависимости от объекта. «Если говорить об обеспеченности жителей столицы торговыми помещениями, то в Москве этот показатель составляет 275 кв.м. на 1 тыс. человек, в то время как в Европе этот показатель доходит до 800 кв.м на 1 тысячу человек»,— констатирует эксперт.

ождение в девелопмент

Сергей Бессонов также сообщил, что анонсированное ранее создание Сбербанком компании «Сбербанк Девелопмент» пока не произошло. Предполагалось, что этой компании будет передана часть девелоперских активов, перешедших Сбербанку в период кризиса за долги и нуждающихся в развитии. «Такой компании пока нет. Идея создания „Сбербанк-Девелопмент» остается, но конкретный срок ее создания не поставлен»,- сказал Бессонов. Он добавил, что Сбербанк пока никому не делал предложений возглавить эту компанию. В прессе неоднократно появлялась информация о том, что компанию «Сбербанк-Девелопмент» может возглавить совладелец группы ПИК Юрий Жуков. Такую возможность не отрицал и глава Сбербанка Герман Греф.

«Благодаря значительной государственной финансовой поддержке удалось оставить на плаву крупных застройщиков, уровень долговой нагрузки которых стал основным риском дефолта на фоне последствий кризиса— коррекции цен и сворачивания платежеспособного спроса. Вполне логично, что в результате многочисленных процессов реструктуризации задолженности и даже прямых санаций, на балансах крупнейших банков скопилось значительное количество активов. Мы не исключаем, что сценарий создания профильной группы, действительно, может быть реализован в среднесрочной перспективе»,— считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

См. также: