Складская недвижимость России на горизонте 2012 года



• Суббота 30 октября 2010

Складская недвижимость России на горизонте 2012 года. Елин В. А. Председатель Совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп», к. т.н. · Каков будет дефицит складских помещений в 2012 году, если будет вообще? Ответ: Вопрос не простой, тем более с точки зрения прогноза.

Я думаю, что дефицит возникнет в Московском регионе, так как до кризиса 2008 года емкость рынка примерно соответствовала предложению, и даже наблюдался не большой 3% дефицит складов разных категорий. При этом в период кризиса многие проекты были заморожены, а от части проектов девелоперы вообще отказались.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области с большой долей вероятности дефицита не возникнет, так как на момент кризиса рынок складской недвижимости там был перегрет перепроизводством примерно на 20-25%. В городах — миллионщиках второй волны, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, возможно Волгоград и Ростов-на-Дону, скорее всего к 2012 году возникнет баланс спроса и предложения. Здесь есть заделы в складской недвижимости от таких девелоперов, как ООО «Евразия Логистик», РосЕвроДевелопмент, Giffels, «Ghelamco», Raven Russia, MLP, Espro.

А в городах третьей волны, таких как Нижний Новгород, Воронеж, Саратов, Краснодар, Красноярск, Иркутск, Хабаровск и др. возможен как дефицит, так и паритет спроса и предложения. Все эти прогнозы будут исполнены при условии, если рецидива кризиса мирового масштаба в описываемый период не случится.

· Как изменятся арендные ставки к 2012 году, по предварительным прогнозам? Ответ: Прогнозы на арендные ставки в складском сегменте давать еще сложнее, чем прогнозировать спрос на складскую недвижимость в 2012 г. Тем не менее, попробую ответить и на этот каверзный вопрос.

С начала о Московском регионе, так как он роднее для многих логистов и нашей компании ЗАО «Смарт Лоджистик Групп», а так же большинства федеральных логистических операторов, начавших свою деятельность именно с Престольной. Скорее всего, в Московском регионе, как в самом активном логистическом и финансовом кластере России, цены на склады класса «А» окончательно вернутся на докризисный уровень начала 2008 года.

А именно, базовая ставка по схеме Triple net, за 1 кв. м в год в складах класса «А» вернется в пределы $120-135, операционные расходы скорее всего будут находиться в стабильных пределах $30-40, и коммуналка в случае тотальной борьбы за энергосбережение может упасть до $7-8 в основном за счет электрической составляющей. Итого, общая нижняя граница арендной ставки на первичном рынке аренды для долгосрочных арендаторов может составить $150-160 без коммуналки и без НДС, а верхняя граница может составить $175-185 для складов класса «А». На вторичном рынке, то есть у субарендаторов данная ставка может увеличиться еще на $15-20 к нижней и верхней границам аренды 1 кв. м в год, то есть диапазон субаренды в 2012 году может составить $165-205 без учета коммуналки и НДС. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области цены на аренду складов класса «А» будут отличаться примерно процентов на 15% от приведенных выше в Московском регионе.

В других же городах-миллионщиках на горизонте 2012 года цены от Московских могут отставать примерно на 20%. При этом различия коснутся только базовых ставок складов класса «А», операционные и коммунальные услуги будут примерно идентичны во всех регионах России для складов данного класса. · Сколько крупных складских терминалов будет введено в Москве и крупнейших региональных городах к 2012 году?

Ответ: В Москве, с ее особой дороговизной на землю, по сравнению с другими регионами вряд ли кто отважится строить складские терминалы. Разве что Московское Правительство «вгонит» в проект деньги без учета быстрой окупаемости, а больше для «защиты» продовольственной безопасности города.

Причины следующие.

Во-первых, запрет на въезд в Москву крупнотоннажных грузовиков существует не первый год, что создает объективные проблемы поставок большегрузным транспортом наиболее распространенным для товарных поставок, во-вторых, логисты поняли, что Москву удобнее обслуживать из пригорода на противоположных транспортных потоках в определенное время суток. Поэтому можно говорить о строительстве только за пределами МКАД не ближе 10 км от её внешней границы.

Итак, в Московской области и в складской недвижимости будут строиться следующие девелоперы.

Евразия Логистик может увеличить на 300-400 тыс. кв. м уже действующий проект ПЛК «Северное Домодедово» и возможно приступит к реализации своего проекта на Востоке Московской области, где у них имеется большой участок земли. Там можно запустить еще 200-250 тыс. кв. м при наличии спроса.

Наверное, РосЕвроДевелопмент будет увеличивать свой логопарк на Юго-западе в Крекшино еще на 100-150 тыс. кв. м, при росте спроса на складскую недвижимость класса «А». Конечно же будет расстраиваться до более масштабных размеров на Юге у ЦКАД логопарки от компании Giffels, хотя бы до 150-200 тыс. кв. м, и на Севере у ЦКАД компании «Ghelamco» до 100-120 тыс. кв. м. Так же думаю, что будет расширяться примерно на 100-150 тыс. кв. м ТЛК «Томилино». В Санкт-Петербурге уже построенных складов вполне хватит до 2013-2014 гг., с одним условием — если внутренние склады СПб не начнут активно выводить за КАД как это сделали в Москве, в рамках вывода Таможенных Терминалов.

В городах второй и третьей волны складского строительства до 2012 года будут осваивать уже обустроенные участки, где обычно девелоперы строят с начала 1-ю очередь, а потом, в зависимости от спроса и размеров участка, 2-ю и 3-ю очереди.

Так девелопер Евразия Логистик будет осваивать в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Волгограде, Ростове-на-Дону складские корпуса по 50-100 тыс. кв. м, остальные девелоперы, такие как Raven Russia, MLP, Espro, Giffels будут строиться по-скромнее, от 10 до 25 тыс. кв. м в своих региональных проектах. · Какие общеэкономические факторы могут повлиять на рост цен на недвижимость?

Ответ: Основным фактором, влияющим на рост цен в секторе складской недвижимости можно считать хорошо работающую Мировую экономику.

Причины же заключаются в следующем: в нашей стране за период перестройки с 1985 по 1988 гг., нарождения капиталистических отношений с 1988 по 2001 гг. и дальнейшей стабилизации экономики с 2002 до середины 2008 гг. в основном наблюдался рост стоимости складских активов. Все это происходило в основном на фоне подъема благосостояния и соответственно роста потребления наших граждан, а так же при наличии постоянного дефицита неказистых складских помещений класса «B-«,»C» и «D», в основном любезно оставленных нам по наследству социализмом.

Пик стоимости 1 кв. м склада класса «А» был в середине 2007 года, тогда на Московском рынке проходили сделки по цене от $1.8 до 2.2 тыс. за 1 кв. м построенного под ключ склада, при себестоимости строительства его от $0.9 до 1.2 тыс. за 1 кв. м. На Российский рынок, один за другим, зашли крупные игроки в складской недвижимости и начали строить склады с интенсивностью роста грибов после хорошего дождя, особенно в Санкт-Петербурге и в Московской области. Но незаметно пролетели те счастливые времена и надо ждать нового периода, когда кризис будут вспоминать лишь в страшном сне, а спрос на складские комплексы класса «А» хотя бы достигнет устойчивого паритета с предложением от девелоперов промышленной недвижимости.

Итак, короткое резюме, факторы влияния: восстановление мировой экономики, рост производительности труда, повышение зарплат до докризисного уровня, увеличение валового спроса российских граждан на товары и услуги, доступность коммерческих и ипотечных кредитов, приток инвестиций в различные сферы российской экономики. В общем это все те факторы, которые говорят о полном выздоровлении экономики России и зарубежных государств.

Пресс-служба SLG; 21 апреля 2010 г.

См. также: