В Москве исчезнут дешевые новостройки



• Вторник 29 марта 2011

За последние два года объем предложения новостроек в Москве снизился до 30%. На фоне дефицита московских новостроек происходит расцвет строительства в подмосковном регионе и активизация спроса на вторичное жилье. Как считают эксперты, эта тенденция приведет не только к росту цен, но и к фактическому, с точки зрения стоимости квадратного метра, нивелированию понятия «эконом-класс».

По данным аналитического портала ИРН.РУ, за последние два года наибольшее снижение объемов предложения новостроек в Московском регионе произошло на столичном рынке жилья. Если в I квартале 2009 г. в районах Москвы от ТТК до МКАД предлагалось 238 новостроек, то в I квартале 2011 г. число новых объектов сократилось на 29% и составило 168 домов.

При этом в радиусе 30 км от МКАД количество новостроек почти не изменилось по сравнению с периодом двухлетней давности. В начале 2009 г. в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах на продажу предлагалось 232 дома, а в начале 2011 г.— 221 объект. В населенных пунктах Подмосковья средней удаленности (в 5–30 км от МКАД) количество новостроек в I квартале 2009 г. составляло 342, а в I квартале 2011 г.— 331.

з Москвы в область

По данным ИРН.РУ, с I квартала 2010 г. суммарное число новостроек в Московском регионе выросло примерно на 1% и в начале 2011 года составило 852 объекта. Однако общий объем рынка первичного жилья в квадратных метрах сократился с 14,56 млн кв. м до 14,18 млн кв. м из-за уменьшения средней площади и количества квартир в новостройках Москвы и ближнего Подмосковья. В I квартале 2010 г. средний размер столичных квартир в новых домах составлял 98 кв. м, а в I квартале 2011 г.— 94 кв. м или на 5% меньше. В московских районах за МКАД и городах-сателлитах на 6% снизилось среднее количество квартир в новостройках (с 257 до 242 квартир).

«Как уже не раз отмечали специалисты www.irn.ru, 2010 год стал периодом восстановления спроса на жилье в Московском регионе. Это подтверждается не только ростом количества сделок купли-продажи квартир, но и динамикой цен на новостройки в Москве и Подмосковье. Если по итогам 2009 г. средняя стоимость метра подешевела на 8–11% в зависимости от сегмента, то в 2010 г. наблюдалась стагнация и даже некоторый рост цен на жилье»,— говорится в отчете аналитиков

ены медленно растут

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009–2011 годы. Сравнительный анализ», в I квартале 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м новостроек в районах Москвы за МКАД и Подмосковье почти не изменилась по сравнению c I кварталом 2010 года. Например, в столичных районах за МКАД и городах-сателлитах уровень цен в начале 2011 г. составил 79 тыс. руб. против 78 тыс. руб. за метр год назад. Средняя стоимость квартир в новостройках населенных пунктов Подмосковья средней удаленности в I квартале 2011 г. осталась на уровне I квартала 2010 г.— 58 тыс. руб. за метр. В дальнем Подмосковье цены незначительно скорректировались вниз с 46 тыс. руб. за метр в начале 2010 г. до 45 500 руб. за метр в начале 2011 г.

В свою очередь в Москве зафиксирована положительная динамика цен: за прошедший год средняя стоимость метра в столичных новостройках увеличилась со 145 900 до 149 800 руб. Несмотря на рост цены метра, средняя стоимость столичной квартиры за этот период незначительно уменьшилась: с 14,4 до 14,1 млн руб. Причина— сокращение средней площади квартир в новых объектах. А это в свою очередь обусловлено увеличением доли жилья экономкласса в Москве по сравнению с докризисным периодом.

На подмосковный строительный рынок в месяц выходит от 5 до 12 новых объекто Источник Росстат

о всем виноват закон

Как считает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, кризис, конечно, уменьшил число проектов на рынке жилья столицы, однако и квартиры в существующих новостройках продаются не так быстро как того хотелось бы самим застройщикам. «На мой взгляд, основная причина роста цен кроется в поправках к закону о долевом строительстве. Застройщикам приходится финансировать проекты на ранних этапах за счет собственных средств, а не за счет покупателей квартир, как это было раньше. А это сказывается и на количестве проектов и на ценах. У одних застройщиков просто нет средств, другим, у которых деньги есть,— теперь не выгодно продавать задешево на конечной стадии . Главная ценность новостроек была в том, что цена кв. м на первичном рынке была существенно ниже, чем на „вторичке». С выходом поправок к 214-закону этот разрыв становиться все меньше и меньше, а как следствие, покупатели все больше интересуются вторичным рынком»,— полагает Скоморовский.

«В начале 2011 года многие аналитики рынка активно обсуждали увеличение количества сделок, отмеченное Москомрегистрацией. При этом сам факт, что увеличение количества зарегистрированных сделок пришлось на внедрение закона 214-ФЗ . То есть именно на тот период, когда все договоры купли-продажи стали регистрироваться в массовом порядке… С моей точки зрения, увеличение количества зарегистрированных сделок еще не свидетельствует о пропорциональном росте спроса на недвижимость»,— считает директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По ее мнению, некорректно сравнивать первый квартал 2009 года— а это время, когда участники рынка глубоко не осознали последствия кризиса, или только предпринимали меры, чтобы законсервировать объекты, что-то допродавалось, что-то достраивалось— и 1 квартал 2011 года.

«В то же время, согласно нашим аналитическим исследованиям, по количеству квартир рост предложений на рынке новостроек в 1-м квартале 2010 года составил 93% по отношению к 1-му кварталу 2009 года, а в 1-м квартале 2011 года рост предложений составил 61% по отношению к 1-му кварталу 2010 года. Речь идет именно о количестве предложений— то есть о квартирах в строящихся домах. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы сейчас реализуют более масштабные проекты комплексной застройки. Ведь после кризиса многие застройщики стали ориентироваться на квартальную застройку комфорт- и эконом-класса»,— полагает Наумова.

А по мнению генерального директора компании «Служба недвижимости» Павла Карасева, падение объемов строительства нового жилья в столице за последний год можно объяснять по-разному. Однако, на его взгляд основное сокращение происходит по причине сворачивания строительства социального жилья, так как количество квадратных метров, выставляемых на продажу, колеблется не столь значительно, хотя понижение объемов наблюдается и здесь, безусловно. «То есть, можно сказать о том, что социальное строительство приняло на себя главный удар в виде последствий кризиса, а те предложения, которые выводятся на рынок последние пару лет пока еще удовлетворяют спрос на жилье, но такое положение сохранится недолго. В действительности, уменьшение количества качественного нового жилья ведет к очень неоднозначному и, главное, неоднородному повышению цен. Так, например, в сегменте бизнес-класса и элитки пока не произошло сколько-нибудь значительного роста цен, на сегодняшний день, по сравнению, скажем, с эконом-классом»,— говорит Карасев.

Политика Лужкова против политики Собянина Как пишет в своем блоге аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, лужковско-ресинское руководство так упорно держалось за высокие темпы строительства жилья в столице, так как очень хорошо понимало, что столица— неизбывный источник социальных проблем. «И жилищная проблема— одна из важнейших. Нужно без конца строить и реконструировать, реконструировать и строить. Сыпятся „хрущевки» , обваливается штукатурка и балконы. Люди стоят по 20 лет в очереди на „улучшение». Врачи и учителя не уходят с копеечных окладов, только если им светит жилье. А есть еще ветераны, инвалиды, МВД, ФСБ, МО РФ… Так или иначе, но массовое строительство удерживало ситуацию в руках. Более того, создалась ситуация велосипеда— нужно было без конца крутить педали, чтобы просто не упасть. …. Возвратимся к нынешней ситуации. Строительство сокращается по всем параметрам. Уже не будет никогда 1,5 миллионов соц. жилья. Не будет и коммерческих 3 миллионов. Поступления в бюджет с этого источника резко падают. Ну, хорошо, будем стоять в жилищной очереди не 20 лет, а 40 лет, мы— люди привыкшие, потерпим. Выход, вроде, только один. Бюджетное финансирование сноса и возведения нового жилья. Осталось найти источники финансирования. Ведь, вроде как, теперь старый бюджет будет направлен на развитие транспортной инфраструктуры. 70 новых станций метро, развязки, решение «пробочных» проблем. Ну, у нас есть стабфонд, нефтедоллары, слово, федеральный бюджет. Однако вот незадача: для дуумвирата ныне есть гораздо более актуальные задачи: Олимпиада в Сочи, чемпионат мира по футболу-2018, новые нефте-газопроводы. Зачем Кремлю какие-то московские очередники, хрущевочные жители, молодые семьи и прочая лабудень ? Не будет федерального финансирования московских социальных программ. Тут иллюзий лучше не иметь. Денег нет. Раньше деньги брались из массовой стройки, но теперь волевым решением эта стройка свернута»,— считает Кочетков.

Сегодня застройщикам приходится финансировать проекты на ранних этапах за счет собственных средств, а не за счет покупателей квартир, как это было раньш Источник joespake

апреты и эффекты

Как считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, на сокращение объема предложения повлияли и повлияют в перспективе такие факторы, как: заморозка значительного количества проектов с наступлением кризиса, а также принятые в этом году ограничения по строительству в Москве. «В 2008 году было заморожено около 95% заявленных проектов. Представители правительства Москвы заявляли в 2009 году о 140 проблемных новостройках в столице. В 2010 г. были разморожены около 90% проектов от того объема, что был заморожен в 2008 г. Количество проблемных новостроек в 2010 составило 39 объектов»,— сообщают в «Миэль-Новостройки».

«В перспективе запрет на строительство нового жилья в пределах ТТК, даже с учетом расселения объектов ветхого жилого фонда и возможности строительства на территории промзон, приведет к сокращению объема предложения— особенно в центре города, и к общему дефициту жилья на первичном рынке. Это приведет к очередному витку цен на жилую недвижимость в Москве, как на первичном, так и на вторичном рынке. В зависимости от того, как именно будет реализовано решение правительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве, будут зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы, и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита. Это может произойти в следующем году или, возможно, существующих сегодня „заделов» предложения хватит на 2–3 года»,— считает Мария Литинецкая.

«Если вспомнить об обещаниях нового мэра Москвы— запретить новое строительство в пределах ТТК, а то и вообще отказаться от массовой застройки— становится понятно, что в скором времени мы действительно столкнемся с дефицитом жилья в столице. Тогда цены пойдут вверх, и рост может быть стремительнее докризисных показателей. Рынок уже отреагировал на эти заявления повышением цен на 1–3%, в дальнейшем ситуация будет обостряться»,— добавляет Ирина Наумова.

Активное застраивание Подмосковья новым жильем нанесет удар по отстающей и неразвитой инфраструктуре и приведет к ее коллапсу, считают аналитик Источник (c) РИА Новости/ Сергей Пятаков

бластная борьба или конец эконом-класса

Как рассказала GZT .RU Мария Литинецкая, сегодня в Подмосковье строительство действительно ведется достаточно активно, выходит большое количество новых проектов— от 5 до 12 новых объектов в месяц. На фоне увеличения объема предложения происходит ужесточение ценовой конкуренции между застройщиками. «В дальнейшем это приведет к увеличению разницы между стоимостью жилья в столице и области. В перспективе ограниченное количество новых разрабатываемых площадок, пригодных для строительства жилья эконом-класса в Москве, более низкий уровень цен в Подмосковье будут способствовать дальнейшему смещению спроса в ближние города области. Сегодня спрос между Московской областью и Москвой распределяется в соотношении 80% и 20%, соответственно»,— говорит эксперт.

Слова Литинецкой подтверждает и аналитик Юрий Кочетков, по мнению которого подмосковные новостройки, тем не менее, не смогут принять на себя всех желающих жить и работать в Москве. В итоге возрастет давление на вторичный рынок Москвы, что приведет к росту цен. «Что касается самого Подмосковья, то мой прогноз довольно пессимистичен: там наступит перенасыщение рынка, из-за конкурентной борьбы застройщиков и переизбытка предложения рынок придет к снижению цен на жилье. То есть, московский и областной рыночные тренды очень сильно разойдутся»,— говорит Кочетков. По его мнению, сложившаяся сегодня на рынке ситуация, когда стоимость жилья эконом-класса поднялась до 100–120 тыс. за кв. м, а в том же Марфино до 150 тыс. за кв. м, при том, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет около 160 тыс. кв. м, означает, что эконом-класс как таковой практически нивелировался : цены на жилье более низкого класса перестали быть экономными и достигли уровня жилья бизнес-класса.

См. также: