Депутаты готовят закон, способный привести к новому переделу участков под застройку



• Понедельник 04 октября 2010

В Государственной Думе пытаются в очередной раз отрегулировать девелоперский бизнес. Правда, идея ужесточить требования к компаниям, занимающимся развитием проектов в сфере недвижимости, возникла не сегодня.

Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд» был внесен еще в прошлом году депутатом Олегом Валенчуком.

До апреля 2010 года документ проходил экспертизы и согласования, но в середине месяца был одобрен аппаратом правительства РФ и рекомендован к рассмотрению депутатами по существу. С принятием документа процедура изъятия земельных участков у застройщиков может быть значительно упрощена.

Так, отторжению будет подлежать любой участок, сданный под цели строительства в аренду или проданный в собственность, если в течение трех лет застройщик не приступил к реализации девелоперского проекта или за тот же срок не получил разрешения на строительство.

Считается, что изъятие будет осуществляться для реализации государственных нужд.

На практике же, по мнению юристов, ведающие выдачей разрешений и согласований органы получат на руки еще один козырь, позволяющий оказывать давление на девелоперов.

А вот аффилированные с местными чиновниками компании, напротив, смогут получить наиболее привлекательные участки. В том числе — изъятые у других игроков строительного рынка.

Судьба обсуждаемого законопроекта пока не решена. Источник «Бизнес−журнала», знакомый с ходом обсуждения проекта, утверждает: документ крайне противоречив, так что мнения по поводу необходимости его принятия (по крайней мере в нынешнем виде) пока расходятся.

Так, по утверждению источника, большинство депутатов, в том числе и глава Комитета по собственности Виктор Плескачевский, полагают: принимать документ рано. Слишком уж высока коррупционная емкость текущей редакции нормативного акта.

Тем не менее, продолжает собеседник «Бизнес−журнала», у законопроекта имеются весьма влиятельные лоббисты, заинтересованные в его протаскивании через Думу в кратчайшие сроки.

Кому это выгодно?

— На волне финансового кризиса многие застройщики вынуждены откладывать реализацию перспективных проектов и не могут приступить к освоению участков, — говорит собеседник «Бизнес−журнала».

— В то же время эти участки представляют интерес для многих аффилированных с местными чиновниками компаний. В случае принятия документа можно ждать передела рынка и появления прецедентов изъятия земельных участков в пользу «особ, приближенных к императору».

Внесенный на рассмотрение проект депутаты обсуждали уже дважды. Сначала в апреле, затем — в начале мая. Когда закон обсуждался впервые, Виктор Плескачевский сформулировал отрицательный вердикт.

Глава Комитета по собственности заявил, что этот документ — не что иное, как схема «отъема чужой собственности, которая позволяет под благовидным предлогом удовлетворения государственных или муниципальных нужд на основании решения конкретного чиновника изъять любой земельный участок из частной собственности».

На повторном заседании, которым также руководил Плескачевский, было отмечено: в тексте законопроекта не учтена главная, принципиальная претензия Комитета по собственности.

«Претензия следующая: в проекте присутствует ряд положений, которые при вступлении закона в силу могут способствовать проявлению коррупции в органах публичной власти и осуществлению рейдерских захватов собственности граждан и юридических лиц», — такова формулировка представителей аппарата Плескачевского.

Кроме того, претензии у критически настроенных депутатов вызывает еще один пункт документа, касающийся возможности изъятия земельных участков в пользу загадочных юридических лиц, действующих в «общественном интересе».

При этом ни понятие «общественного интереса», ни статус таких организаций в законе не определяются.

Связаться с самим Плескачевским «Бизнес−журналу» не удалось, но в его приемной сообщили, что позиция депутата по поводу обсуждаемого документа не изменилась: перед принятием закона в текст следует внести ряд поправок, которые ограничили бы его коррупционную емкость. Чем же так пугает депутатов и девелоперов новый законопроект?

Дело в том, что в России процессы получения согласований и разрешений крайне непрозрачны и, как правило, затягиваются на длительный срок.

Нередко чиновники намеренно тормозят процессы выдачи документов на строительство.

Ускорить темпы согласований можно.

Но для этого застройщику придется раскошелиться.

Если же над девелоперами дамокловым мечом нависнет новый закон в текущей редакции, разрешающий изымать неосвоенные участки через три года после их предоставления застройщику, размеры «неформальных компенсаций» лишь возрастут.

«С момента получения участка до получения разрешения на строительство может пройти два–три года, — говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

— Если же говорить о крупных проектах, то процесс согласования документации может растянуться на срок до пяти лет. Как следствие, вводимая законопроектом мера лишает девелопера возможности делать что−либо в принципе». Заметим, в России чиновники имеют возможность вообще не выдавать девелоперам разрешений на строительство в течение трех и более лет. Такое бездействие абсолютно ненаказуемо (тем более что представитель власти всегда сможет представить официальную версию), хотя чаще всего истинной причиной проволочек оказывается продвижение интересов другой компании, претендующей на проект.

Продвижение, разумеется, далеко не бескорыстное. Все это формирует почву для внешне законного, а по сути криминального передела земельного рынка, не говоря уже о весьма вероятном всплеске «земельного рейдерства» с использованием административного ресурса.

— Предлагаемое законодателями нормативно−правовое регулирование ни в коем случае не улучшит ситуацию, складывающуюся сегодня в сегменте жилищного строительства, — отмечает генеральный директор ООО «Пионерстрой инвест», руководитель московского подразделения ГК «Пионер» Олег Сорока.

— Во−первых, в предлагаемой схеме отдается предпочтение принципу властно−государственного подхода к решению вопросов — вместо экономического и рыночного. Между тем побудительные мотивы (повышенные ставки земельного налога или арендной платы за земельный участок) не менее эффективно заставляли бы правообладателей земельных участков не тянуть с реализацией девелоперских проектов.

Во−вторых, как бы ни старались разработчики законопроекта, предлагаемая схема не сможет учесть все объективные и субъективные обстоятельства, которые могут предшествовать срыву сроков реализации девелоперского проекта. В том числе — показывающие отсутствие вины правообладателя земельного участка.

Оценочные критерии всех этих обстоятельств будут находиться исключительно во власти чиновника либо группы чиновников, принимающих решение об изъятии или сохранении земельного участка.

А это обширное поле для коррупции.

В РОССИИ ЧИНОВНИКИ ИМЕЮТ ВОЗМОЖНОСТЬ ГОДАМИ НЕ ВЫДАВАТЬ ДЕВЕЛОПЕРАМ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО. ТАКОЕ БЕЗДЕЙСТВИЕ ПОЧЕМУ-ТО НЕНАКАЗУЕМО

«С одной стороны, волнение депутатов и государства понятно и обоснованно, — размышляет исполнительный директор компании «Маршал Эстейт» Андрей Вяткин.

— Колоссальные массивы земли остаются необработанными, простаивают, не используются. Поэтому вопрос, что называется, назрел.

Но природа предлагаемой меры — запретительная.

Как известно, запреты никогда не давали хороших результатов». По словам Вяткина, если закон будет принят, злоупотребления при проведении рыночной оценки (как с точки зрения нынешних владельцев земли, так и со стороны претендующих на эту землю, в том числе государственных органов) примут катастрофические масштабы.

«По логике вещей, проект закона не сможет выдержать проверки на коррупционную составляющую, которой сегодня должны подвергаться все законы и нормативные акты «, — добавляет Андрей Вяткин. Юрий Синяев из ГК «Конти» согласен: в сложившихся на строительном рынке России условиях изъятие законно приобретенного участка земли — не выход: «Меры воздействия на девелопера, который не соблюдает сроков выхода на площадку, нужны.

Но они должны носить рыночный характер (например, повышенные налоги, штрафы).

Иными словами, применяться должны те элементы воздействия, при которых сами рыночные механизмы заставляют инвестора прилагать все усилия к своевременному освоению участка. Предлагаемая же инициатива может в принципе лишить девелопера возможности развивать участок».

«Для многих девелоперов принятие такого закона может стать последним гвоздем в крышку гроба отдельных проектов, а то и бизнеса в целом», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ Недвижимость» Ирина Наумова. Большинство экспертов сходится во мнении: прежде чем принимать подобные законы, властям полезно было бы предпринять продуктивные действия по снижению коррупции, существенно упростив порядок получения разрешений на строительство, чтобы владельцы легально приобретенных участков не сталкивались с чиновничьим произволом уже на первых этапах.

«Сначала нужно решить эту проблему и многие другие, а уже потом принимать жесткие меры, стимулирующие девелоперов к развитию земельных участков, — говорит Юрий Синяев. — В нынешней же ситуации введение столь строгих норм чревато переделом рынка».

Как отмечает генеральный директор «Земельных дел конторы» Илья Свиридов, самые лакомые куски уже разобраны «самыми уважаемыми людьми», так что их вряд ли будут обижать. «Зато этот закон может дать механизм изъятия земель у наиболее беззащитных компаний», — полагает Свиридов.

По его мнению, принятие закона весьма болезненно отразится на рынке недвижимости: «Сначала опустятся цены на те объекты, которые подходят под это описание. Затем должен появиться первый прецедент, на примере которого все поймут, как этот закон работает и против кого направлен.

И уже по результатам станет понятно, как будет работать эта мера.

Закон, не допускающий наплевательского отношения к принятым на себя девелоперами обязательствам, должен быть. Но в нем следует учесть все объективные обстоятельства, которые влияют на ход реализации проекта.

В том числе — выполненные работы, административную волокиту и прочие аспекты».

Кстати, многие юристы отмечают: процедура изъятия земель и так уже прописана в действующем законодательстве, так что смысла что−либо менять в этой сфере нет. Изъятие земель как правовой инструмент действует в стране с 2001 года, то есть с момента принятия Земельного кодекса. «Изъятие осуществляется в тех случаях, когда земельный участок необходим власти для реализации какой−то масштабной затеи — строительства дороги, инженерных объектов и т. п., — поясняет Илья Свиридов.

— Для этого принимается распорядительный документ, в котором указывается повод изъятия, перечень кадастровых объектов, подлежащих изъятию, и порядок компенсации».

Кроме того, продолжает юрист, возможна отмена ранее принятых властями решений о строительстве того или иного объекта ввиду нарушения инвестором или девелопером принятых на себя обязательств. Так, договор аренды земли в Москве, заключенный с перспективой строительства, всегда содержит особые условия по срокам строительства и ввода в эксплуатацию.

Формально срыв этих сроков создает правовую предпосылку для расторжения договора.

Таким образом, при необходимости можно обойтись без специального закона.

Правда, по словам Свиридова, на столичном рынке недвижимости даже самые крупные строительные компании редко укладываются в сроки, однако заключенные договоры, как правило, продолжают действовать.

Но как бы то ни было, механизм воздействия на девелоперов — есть. Зачем в таком случае усугублять ситуацию?

— Предлагаемая инициатива вряд ли позитивно отразится на рынке, — считает Юрий Синяев.

— Если лишить девелоперов такого актива, как участок, многие компании будут вынуждены уйти с рынка.

Игроки рынка недвижимости в очередной раз замерли в тягостном ожидании. Если закон будет принят в нынешней редакции, многих девелоперов ждут крупные проблемы.

Поможет ли обсуждаемый документ развитию рынка?

Это пока большой вопрос. Так или иначе, большинство законопослушных участников рынка «болеют» за Виктора Плескачевского и других критиков законопроекта.

См. также: