Этот знакомый набор фраз всё чаще и чаще стал появляться в рекламных объявлениях газет и на страницах досок объявлений, посвящённых загородной недвижимости. Ажиотаж связан ещё и с тем, что желающие вложить свои средства в недвижимость, не успевают за растущими с бешенной скоростью ценами на городские квартиры и комнаты.
Человек рассуждает вполне объективно: — Зачем мне вкладывать 100 – 200 – 300 и более тысяч долларов или УЕ, чтобы купить небольшую стереотипную квартиру, когда я могу купить участок и сам построить ЗАГОРОДНИЙ ДОМ СВОЕЙ МЕЧТЫ, а потом в нём жить или сдавать его в аренду, извлекая немалую прибыль (от 2 -3 тысяч $ в месяц и до 5 – 7 тысяч примерно 100м2 – 300 м2 может стоить дом в аренду в Подмосковье до30 КМ от МКАД в зависимости от трассы).
В зависимости от количества средств, возникает второй вопрос: " я хочу купить дом или коттедж в подмосковье? Где лучше купить дом? А может быть, лучше я куплю дачу или часть дома, оно дешевле будет, зато все коммуникации есть, ничего рыть не надо, пока оставлю, как есть, а потом разберусь!
" Многие делают и так, значительно экономя средства, и взамен получая обжитые территории с готовой инфраструктурой и чудесные ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ с лесом или старым садом.
А ведь через год стоимость на него будет в полтора – два раза выше!..
Так что купля – продажа участков и жилых домов в подмосковье – тема весьма актуальная. Купить дачный дом, купить сруб дома или купить земельный участок, а уж потом купить проекты домов и начинать строиться – решать только Вам. И здесь главное – не допустить непоправимых ошибок.
Тема 1. Купить садовый участок.
Уберечь от беды способны лишь знания. Сегодня я предложу читателю несколько советов, которые подскажут не только, как избежать неприятностей при приобретении ЗАГОРОДНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, но и помогут в дальнейшем обустройстве загородной жизни.
Чтобы исполнить заветную мечту, есть два способа: ПЕРВЫЙ, и, казалось бы, наиболее простой купить участок в действующем садоводческом или дачном объединении с уже готовым строением.
Тем не менее, практика показывает, что именно этот путь зачастую наиболее опасен.
ВТОРОЙ способ – САМОСТОЯТЕЛЬНО приобрести в собственность земельный участок с тем, чтобы возвести на нем домик своими силами.
При этом наиболее часто допускаемая новоявленными владельцами ошибка заключается, как правило, в том, что при приобретении ГОТОВОГО ДОМА все внимание уделяется исключительно проверке качества постройки.
Действовать между тем, следует иначе. Прежде всего, необходимо убедиться в том, что земельный участок, на котором построен дом, с самого начала приобретался застройщиком на законных основаниях, а не являлся самозахватом.
При этом надо учесть, что действующее законодательство предусматривает два вида использования земельных участков частными лицами: аренда и приобретение в собственность.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса не допускается приобретение в собственность участков, расположенных на территории государственных заповедников и национальных парков, занятых особо ценными объектами культурного наследия Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, расположенные под объектами гидротехнических сооружений, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Таким образом, перед тем как вкладывать деньги в СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА, ДАЧИ, КОТТЭДЖА, надо выяснить, не подходит ли облюбованный Вами участок под одну из вышеперечисленных категорий.
Такую информацию можно получить в Федеральной службе земельного кадастра России.
Данная служба создана в соответствии с Указом Президента российской Федерации от 09 марта 2004 года №314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти", а до этого стоит обратиться в территориальный орган земельного комитета.
Если все в порядке, следует юридически грамотно (то есть, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") оформить право собственности на землю.
При этом от вас потребуют предоставить примерно следующий перечень документов: • квитанцию об оплате государственной регистрации; • документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок; • документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права; • кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов). На практике часто возникает вопрос: обладают ли правом на бесплатное приобретение в собственность земельного участка лица, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы?
На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ с расположенными на них ЖИЛЫМИ ДОМАМИ, приобретенные в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года "О собственности в СССР" (1 июля 1990 года), но которые не были надлежаще оформлены или зарегистрированы, имеют право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ч.5 ст.20 Земельного кодекса. Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком.
Согласно п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке ч.5 ст.20 Земельного кодекса РФ. Покончив с юридическими процедурами, можно, наконец, приступать к строительству.
При этом нужно быть готовым к следующему повороту событий: Не секрет, что сам по себе дом – это полдела. Надо, чтобы были подведены все коммуникации: электричество, вода, газ и прочие блага цивилизации.
Вот тут-то и могут вскрыться неожиданные трудности.
Важное значение имеет месторасположение участка.
Если вы приобрели участок в садовом объединении, и он расположен таким образом, что преграждает доступ к объектам инфраструктуры – водонапорной башне, электростанции, водоему и т. д. Будьте готовы к тому, что ваши соседи могут потребовать от вас беспрепятственного прохода ко всем этим объектам по территории вашего участка. Юридически это называется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
В соответствии со ст.23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для: • прохода или проезда через земельный участок; • использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; • свободного доступа к прибрежной полосе.
Последнее особенно актуально, т. к. повышенным спросом пользуются земельные участки, расположенные вблизи водоемов. Сервитут может быть срочным или постоянным.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. При этом собственник земельного участка, обремененный частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых сервитут установлен.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Сервитуты, также подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Бесперебойное обеспечение участка водой – важная составляющая в приусадебном хозяйстве.
Подчас это становится камнем преткновения, особенно для вновь образованных дачных объединений.
"Питьевую" проблему можно решить по-разному.
Во-первых, можно попробовать подключиться к имеющейся инфраструктуре, а если ее нет – можно попробовать создать собственную. Например, пробурить скважину, соорудить колодец.
При этом, нельзя забывать о том, что на основании статьи 19 Закона РФ "О недрах" собственники и владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению, в границах земельного участка осуществлять строительство сооружений для своих нужд на глубину до 5 метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на глубину первого водоносного горизонта, не являющегося источником централизованного водоснабжения. Таким образом, если колодец вырыт на глубину более чем пять метров, вы рискуете быть привлеченным к ответственности, как нарушитель закона, если заранее не позаботились получением соответствующей лицензии.
Так статья 7.3. Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за пользование недрами без разрешения (лицензии) либо с нарушением условий, предусмотренных разрешением (лицензией), и влечет наложение административного штрафа в размере от пятнадцати до двадцати минимальных заработных плат. Если вы все же решили воспользоваться инфраструктурой существующего хозяйства, то вы в праве или вступить в него, регулярно оплачивая членские взносы, или пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического объединения.
Этим правом обладает любой гражданин на основании Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". При этом в случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объектами инфраструктуры и т. д. на основании решения правления такого объединения либо общего собрания его членов, граждане нарушители лишаются права пользоваться имуществом общего пользования.
Неплатежи за использование объектов инфраструктуры общего пользования взыскиваются в судебном порядке.
Вы также вправе обжаловать в суде решения правления объединения либо общего собрания его членов об отказе в заключение договоров о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования такого объединения.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов объединения.
Необходимо сказать, что в соответствии с Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.
Это является аргументом в случае внезапного появления представителей налоговых органов.
Если же вопросы возникли, советую Вам обратиться в местные органы власти в письменном виде, получив входящий номер и печать организации. И ответы получить в письменном виде с исходящим номером, печатью и подписью руководителя организации.
См. также:
Категория: Дачи
|
