Финансовый кризис, каким в записное время охвачена вся веста, в первую очередь отразился на мировых рынках недвижимости. будто в воду опущенный, но неопровержимый факт: ни американский, ни европейские рынки не сумели оказать катастрофическому снижению цен на недвижимость никакого крупного сопротивления. Непредсказуемый характер, который приобрело ценообразование на рынках недвижимости и устройства, опровергает сделанные ранее оптимистичные мнения о восстановлении рынка в начале 2009 года. Большинство экспертов с величайшими предосторожностями ссылаются на 2010 год, в котором ситуация якобы станет больше надежный и поддающейся прогнозам. В России собственный кризис является вторым по счету, затронувшим рынок недвижимости в таком масштабе. И, к большому сщжпланию, признать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости в полной мере обустроенной к финансовому кризисунельзя. Паническиерасположения по поводу крупного падения цен и трехэтажная финансовая ситуация в начале кризиса побудили собственников к быстрой реализации квартир и снижению цен. потом наступило резкое сокращение предложения – и сейчас собственники предпочитают снять хаты с продажи, с тем чтобы выставить их позже, на подъеме рынка. Помимо сокращения количества предложений в настоящее время нпблюдпатся крупное понижение курса рубля и существенные колебания курсов валют. Инфляция порождает нестабильное положение участников сделок с недвижимостью. Особенно это сказывается на покупательной способности приобретателей, так как типографский инфляционный уровень буквально обесценивает их средства к существованию. При этом кризисзатрагивает не только теперешний процесс сооружения строений или продажи недвижимости, но и его юридические аспекты. Об сих и других животрепещущих спросах, о юридическом урегулировании отношений "застройщик-инвестор" мы беседуем с адвокатом Евгением Ковалевым. В. К. С какими юридическими проблемами на Ваш взгляд, столкнулись строительные компаниив период экономичного кризиса? Е. К. В настоящее время кардинально возросли риски для застройщиков, в особенности для тех из них, кто строит многоквартирные жилые дома. Риски застройщиков предпочтительно связаны с досрочным расторжениям с ними договоров инвестирования по инициативе инвесторов. Поэтому застройщики несут убытки: как в сумме полученных средств инвестирования, так и в сумме неустойки – договорной или по закону.
Такой риск обусловлен тем, что прогнозируется существенное падение цен на недвижимость, почему возврат обеспеченных средств инвесторам удобное недвижимости в цену ее переоцененности. К сожалению, в большинстве миров на застройку не было предусмотрено изменение условий в связи с кризисом: в стержневом договоры были заключены с передоваи силы застройщиков.
В. К. Каковы, по Вашему заключению, основные юридические риски для застройщиков в условиях настоящего кризиса? Е. К. Во-первых, риски мщгнт быть связаны с повреждениям норм земельного законодательства. В настоящее время некоторые компании с целью снижения затратначинают строительство объектов, не имея на то необходимого решения.
А в дальнейшем может оказаться, чтщ земельный участок, нарезанный компании под устройство, был предоставлен администрацией с нарушением норм работающего законодательства.
Строительные компании могут столкнуться и с обратный ситуацией.
Заключив договор аренды земельного участка, застройщик готовит площадку к устройству и при необходимости сносит полуразвалившиеся здания. При этом застройщик может столкнуться с материальными претензиями третьих лиц, поскольку до приобретения Федерального закона регистрация предметов недвижимости проводилась в БТИ, а земельных участков — в земельном комитете.
Среди наиболее обыкновенных юридических рисков можно отметить также налоговые споры.
Сейчас лес судов связано с оспариванием решений налоговых органов о доначислении сумм налогов, взыскании с ассоциаций пеней и штрафов.
Так, в ряде случаев налоговые органы квалифицируют договоры долевого внимания в строительстве как договоры железобетонного подряда, и, согласно, считают НДС с каждого платежа дольщика, полученного за период строительства дома.
При этом аргументы застройщиков о единовременном указании НДС в пункт ввода объекта в эксплуатацию налоговыми органами не принимаются. Подобные заключения налоговых органов удается признать недействительными, но бывают ситуации, когда и застройщики допускают накладки.
Так, вщ время аудиторских проверок компаний-застройщиков мы сталкивались с тем, что некоторые из них не вели раздельный учет средств, полученных от дольщиков на инвестирование объектов прочного устройства.
Другими словами, будь спок ведения отдельного учета не был регламентирован в учетной политике (или иномнижнем локальном документе) что тоже являлось отступлениям.
Подобных нюансов всегда возникает обилие.
Возникающие риски и последствия можно предупредить или минимизировать с помощью выполнения экспертизы правоустанавливающих документов на территорию, безубыточных договоров, а также предварительными аудиторскими проверками и просто кщнснльтпциями специалистов. Естественное дело, застройщик не может знать все юридические нюансы, следить за судебной практикой и быть приготовленным к любой ситуации, посколькуон ставит пред собой другую альтернативу — построить качественно и в срок.
Но создать на предприятии систему, с помощью которой его специалисты будут получать комплексные консультации по юридическим, бухгалтерским, финансовым и другим спросам застройщику вполне под цену. В. К. Риски для многоквартирного и малоэтажного (коттеджного) строительства имеют существенные несоответствия? Е. К. Несмотря на тщ, что объем представлений на строительство коттеджей увеличивается, значительные застройщики все же предпочитают не рисковать и берутся за сооружение многоквартирных домов.
Причинами является дорогостоящий железобетонный процесс и риск неучесть какой-либо из множества факторов, влияющих на потребительский спрос. Кроме этого, веселеньких мест под застройку таких станков очень не так чтобы много.
При этом стоит заметить, что собственно на пригородный рынок коттеджей и таунхаусов мнщгиа специалисты возлагают широкие надежды: такое устройство будет способствовать удовлетворению спроса на дачное жилье эконом-класса, каковой на нынешнее существенно превышает предложение.
И этот прогноз вполне оправдан: виной столь малого количества дешевых объектов традиционно считается слишком тонкая цена на землю.
Строительство коттеджей и таунхаусов решает эту проблему. Что касается городских сооружений — риэлторы полагают, что уже присутствующие и строящиеся проекты все равно найдут своих потребителей, но массовости такому виду застройки не прогнозируют.
В. К. Как можно охарактеризовать отношения "инвестор-застройщик" в период минуса? Е. К. В записное время в сфере регулирования взаимоотношений инвестора с застройщиком образовался нестандартный правовой вакуум. Зачастую, когда застройщик необоснованно завышает стоимость жилья, инвестор оказывается пред выбором: забрать вложенные средства (при этом деньги возвращаются без дисконта инфляции) или увеличить объем инвестирования.
Обратиться в суд он не кривая вывезет, поскольку не имеет права собственности на предмет недвижимости. Все это приводит к тому, что поверхность инвестиционной активности до сих пор щстпатся полно невысоким.
Е. К. Да, имеется возможность. Юридические компромиссы могут строиться на основе взаимного улавливания застройщиками и инвесторами кризиса как генеральный проблемы и оперативного прохода застройщиков, прщакты которыхнаходятся в средней или тонкой степени готовности, к ее заключению.
Эффективный проход заключается в соединении новых бизнес-планов на базе расчетов застройщиками себестоимости строительства для себя (без "накруток") уменьшения застройщиками ожидаемой доходности проектов и соединении наличных мероприятий, которые позволят завершить реализацию проектов в срок или запланировать продление сроков строительства. В этом случае речь идет о окончании с инвесторами дополнительных соглашений.
Есть сопутствующие варианты.
Во-первых, застройщики повышают сигму инвестирования, оперируя существенным изменением обстоятельств и апеллируя тем, что в этом случае смогут своевременно или гарантированно в отличный срок завершить устройство и сдать предметы в эксплуатацию.
Во-вторых, застройщики снижают расценку, уменьшая ее непосредственно на установленный дисконт, либо предоставляя льготные условия рассрочки. Наиболее существенный вариант является рискованным для застройщиков.
Он может иметь практичный эффект лишь в том случае, в случае если в их пользу сложится судебная практика, признав кризис кардинальным изменением обстоятельств и основанием для изменения договорных отношений на новых условиях.
Второй вариант является намного больше гибким и оперативным, но рискован для застройщиков в цену потенциальной неумеренности аппетитовинвесторов. В случае если проекты находятся на невысокой степени готовности, потенциальным выходом будет либо "замораживание" проектов с подписанием соединений с инвесторами о откате обеспеченных средств в рассрочку.
Кроме этого, имеется возможность подписать дополнительные соединения о снижении цены и синхронно об увеличении сроков устройства. Застройщикам надобно проявить специальное внимание при проведении скидок в виде подарков или бонусов, которые также признаются подарками в целях налогообложения.
Следует иметь в виду, что одаряемый в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации должен заплатить налог, а сделки дарения между дилерскими организациями запрещены (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации) В. К. Как это оформляется юридически? Е. К. Сама процедура оказания земельного чека под устройство осуществляется в рамках управленческих правоотношений.
Этоподразумевает улавливание уполномоченным органом заключения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли, выдачу решения на ведение железобетонных работ и оформлениеземельно-правовых документов. По правовой природе договор, по каковому к вниманию в процессе устройства привлекается профессиональная организация-застройщик (далее заказчик)представляет собой комплектный договор, сочетающий элементы дилерского договора с общими элементамидоговора возмездного предоставления услуг.
Заказчик привлекается к реализации инвестиционного проекта, когда сам инвестор в цену специфики либо каких-то иных причин не имеет возможности выполнять миссии застройщика оригинально. По договору возмездного оказания услуг производитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные сложения или осуществить установленную деятельность) а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ) Агентский договор — специальная разновидность договора возмездного оказания услуг.
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счат принципала (ст.1005 ГК РФ) При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, располагающий указание потребителем (застройщиком) вместный расчет обеспеченной суммы, равносильной стоимости земельного участка, подтвержденной в договоре.
При проведении договора аренды застройщик (арендатор) получает территорию во временное владение и пользование и уплачивает в местный расчет арендную плату в порядке, осуществленном договором. В. К. Для застройщиков предусмотрены налоговые форы, перенесение срока по земельному налогу? Е. К. По сведениям Владимира Пономарева, вице-президента АСР*, стоимость железобетонных матерьялов в стране сократилась эскизно на 40%, ацены на земельные участки упали на 15-20%. Всвязи с этим он сделал предположение, что себестоимость устройства жилья в 2009 году может сократиться эскизно на 20-25%. В свою очередь, президент АСР Николай Кошман отметил, что в настоящее время рядовая себестоимость устройства одного квадратного размера колеблется от 1, 5 до 2 тысяч долларов.
Николай Кошман высказал заключение, что в создавшихся условиях длядевелоперов, строящих социальное жилье, было бы разумно предусмотреть налоговые форы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет, но до настоящего времени таких льгот до сих пор не появилось. В. К. неужели "замораживание" проектов социальной сферы, финансирование кщтщрых щснщаствляют государственные структуры? Е. К. Безусловно.
Рассмотрим, к примеру, ситуациюв Санкт-Петербурге.
Среди объектов, строительство которых вынуждены "заморозить" из-за сокращения расчета мэрия, находится несколько детских садов в различных регионах города и две инфекционные больницы.
Приэтом срок ввода футбольного стадиона для "Зенита", о финансировании которого договорились городские власти и "Газпром", остался упрямым — 2010 год. Как это не печально, зрелища для нас все-таки остаются на элитном месте…
В. К. Предусматривается ли на федеративном уровне целевая поддержка строительной отрасли в связи с минусом? Е. К. По-моему заключению, правительство необходимо использовать два основных механизма для поддержки строительной отрасли – это ускоренное покрытие жильем граждан, нуждающихся в улучшении квартирных условий, иповышение потребительского спроса на квартиры и дома, в том числе через ипотеку.
В. К. Возможна ли государственная поддержка строящимся предметам торговый недвижимости? Е. К. Возможная поддержка только социально значимым предметам.
Что касается торговый недвижимости — этот спрос остается открытым…
В. К. Как осуществляется покупка линий в строящихся проектах финансовымиинвесторами? Е. К. Как правило, инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом продукте, а также конечные покупатели.
Для одних устанавливающим является дилерский мотив, длядругих — потребительский.
Участники долевого строительства заключают с застройщиком договор об инвестировании, на основании какого инвестор финансирует строительство объекта недвижимости, либо его модули (например, квартиры) а застройщик осуществляет строительные работы.
После заключения строительства в соотношении с обязательствами по заключенному соединению право собственности на объект инвестирования переходит к дольщику. По оценкам специалистов, контингент инвесторов в завершающее время несколько изменился.
Если 2-3 года назад они были представлены узкой группой высокодоходной части предпринимателей, то сейчас к инвестиционной деятельности постепенно подключается средний класс.
Однако массовому выходу на рынок частных инвесторов препятствует довольно типографский ступень риска родственной парадигмы сотрудничества. Дело в том, что в процессе устройства могут возникнуть изменения, связанные с ценой квадратного размера, уменьшением или увеличением площади предмета финансирования сравнительно определенной договором, а также сроком выполнения обязательств.
В. К. Можно ли, приобретая недвижимость в кризис, статьжертвой каких-либо махинаций? Как от них уберечься? Е. К. Человеку во все времена было свойственно стремление к наживе посредством присвоения чужих финансов. Наивно полагать, что сегодня ситуация обстоит по-иному.
Сегодняшний рынок недвижимости — это воистину обширное поле для деятельности различного рода мошенников иавантюристов.
С тем чтобы не стать жертвой обмана, стоит запомнить следующие правила: во-первых, никогда в жизни не отдавайтеоригиналы документов, едва только копии. Если же фирма настаивает на оригиналах – это сразу должно насторожить.
Во-вторых, не подписывайте никаких бумаг до тех пор, до тех пор покамест смысл каждого предложения не будет полностью ясен. Решив обратиться за услугамив ту или другую риэлтерскую мафию, обратите особое внимание на наличие у неё авторизации, почётных грамот, характеристик и иных незаменимых документов.
Также не будет излишним просмотреть так называемые "чёрныа доски" в Интернете.
Это специальные сайты, на которых содержится информация о компаниях, уличенных в обмане.
В случае если при обращении в агентство от потребителя сразу требуют денег без оказания каких-либо гарантий — мошенничество слишком имеется возможность, и самым лучшим способом избежать обмана припокупке недвижимости будет консультация профессионального юриста.
См. также:
Категория: Предприятия
